Udlejerens ejendomsavance: beregning, fradrag og fritagelser
Opdateret den 20. august 2026 · 7 min læsning
Når en udlejer sælger en udlejet bolig videre, beskattes gevinsten som ejendomsavance (plus-value immobilière) — i modsætning til salget af en primær bolig, som er fritaget. Beløbet afhænger frem for alt af ejerperiodens længde. Her er, hvordan du vurderer den, og de tilfælde, hvor skatten falder til nul.
Sådan beregnes avancen
Den skattepligtige avance er forskellen mellem salgsprisen og anskaffelsesprisen, som hver især kan korrigeres.
Anskaffelsesprisen forhøjes med anskaffelsesomkostningerne (afgifter, notarhonorar) — enten faktisk eller med et fast tillæg på 7,5 % — og med forbedringsarbejder, faktisk mod dokumentation eller med et fast tillæg på 15 %, hvis boligen har været ejet i mere end fem år. Salgsprisen kan til gengæld nedsættes med visse omkostninger (diagnoser, aflysning af pant).
Skattesatsen
Nettoavancen beskattes med 19 % som impôt sur le revenu (personlig indkomstskat), hvortil lægges 17,2 % prélèvements sociaux (franske sociale bidrag), altså 36,2 % før fradrag.
En tillægsskat pålægges desuden den del af den skattepligtige avance, der overstiger 50 000 €: fra 2 % til 6 % efter beløbets størrelse. Notaren (le notaire) beregner skatten og trækker den direkte fra prisen ved salget.
Fradragene efter ejerperiodens længde
Der gives intet fradrag før seks års ejerskab. Derefter gælder, at jo længere du beholder boligen, jo mere reducerer fradraget den skattepligtige avance — og takterne er forskellige for indkomstskatten og de sociale bidrag:
- impôt sur le revenu (indkomstskat): 6 % om året fra det 6. til det 21. år, derefter 4 % det 22. år, altså fuld fritagelse efter 22 år;
- prélèvements sociaux (sociale bidrag): 1,65 % om året fra det 6. til det 21. år, 1,60 % det 22. år, derefter 9 % om året fra det 23. til det 30. år, altså fuld fritagelse efter 30 år.
De vigtigste fritagelser
Flere situationer ophæver skatten, undertiden allerede før grænserne for ejerperioden:
- ejerskab af boligen i mere end 22 år (indkomstskat) eller 30 år (sociale bidrag);
- det første salg af en anden bolig end den primære, når sælgeren ikke har ejet sin primære bolig i de fire forudgående år og geninvesterer prisen i købet af en sådan inden for fireogtyve måneder;
- en salgspris på højst 15 000 €;
- salg til fordel for et socialt boligorgan, på visse betingelser.
Møbleret udlejning og SCI: andre regler
Ved møbleret udlejning (LMNP — statussen som ikke-professionel udlejer af møblerede boliger) hører salget under privatpersoners avanceordning, som ved umøbleret udlejning — men siden 2025 genindregnes de afskrivninger (amortissements), der er fradraget i driftsperioden, i beregningen, hvilket forøger den skattepligtige avance.
En SCI (fransk civilt ejendomsselskab) under impôt sur le revenu (personlig indkomstskat) følger samme ordning som privatpersoner. En SCI under impôt sur les sociétés (selskabsskat) hører derimod under den erhvervsmæssige avance, uden fradrag efter ejerperiodens længde og med genindregning af afskrivningerne: en ordning, der ofte er langt tungere ved videresalg.
Ofte stillede spørgsmål
- Er salget af en udlejet bolig altid skattepligtigt?
- Ikke systematisk. Skatten forsvinder navnlig efter 22 års ejerskab (indkomstskat) eller 30 år (sociale bidrag), ved en pris på højst 15 000 €, eller inden for rammerne af det første salg, der skal finansiere købet af ens primære bolig.
- Hvem beregner og betaler skatten af avancen?
- Notaren (le notaire) foretager beregningen, trækker skatten fra salgsprisen og indbetaler den til myndighederne. Du skal ikke lægge den ud, men avancen skal angives på din selvangivelse det følgende år.
- Forøger arbejder avancen?
- Tværtimod: forbedringsarbejder forhøjer anskaffelsesprisen og reducerer dermed den skattepligtige avance, faktisk mod fakturaer eller via det faste tillæg på 15 % efter fem års ejerskab. Udgifter, der allerede er fradraget i dine lejeindtægter, kan dog ikke medregnes samtidig.