Ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie immer steuerpflichtig?

Nicht zwingend. Die Steuer entfällt insbesondere nach 22 Jahren Haltedauer (Einkommensteuer) oder 30 Jahren (Sozialabgaben), bei einem Preis von höchstens 15 000 € oder im Rahmen des ersten Verkaufs, der den Erwerb des Hauptwohnsitzes finanzieren soll.

Wer berechnet und zahlt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn?

Der notaire erstellt die Berechnung, zieht die Steuer vom Verkaufspreis ab und führt sie an die Verwaltung ab. Sie müssen sie nicht vorstrecken, doch der Veräußerungsgewinn ist im Folgejahr in Ihrer Steuererklärung anzugeben.

Erhöhen Arbeiten den Veräußerungsgewinn?

Im Gegenteil: Verbesserungsarbeiten erhöhen den Anschaffungspreis und mindern damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, real gegen Rechnungen oder über den Pauschalsatz von 15 % nach fünf Jahren Haltedauer. Bereits von Ihren Einkünften aus Vermietung abgezogene Ausgaben sind jedoch nicht zusätzlich anrechenbar.

Veräußerungsgewinn des Vermieters: Berechnung, Abschläge und Befreiungen

Aktualisiert am 20. August 2026 · 7 Min. Lesezeit

Verkauft ein Vermieter eine vermietete Wohnung wieder, unterliegt der erzielte Gewinn der Steuer auf den plus-value immobilière (Veräußerungsgewinn) — anders als der Verkauf des Hauptwohnsitzes, der befreit ist. Die Höhe hängt vor allem von der Haltedauer ab. So schätzen Sie sie ein und erkennen die Fälle, in denen die Steuer auf null fällt.

Wie sich der Veräußerungsgewinn berechnet

Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis, wobei beide korrigiert werden können.

Der Anschaffungspreis wird um die Erwerbsnebenkosten (Steuern, notaire-Honorare) erhöht — real oder über einen Pauschalsatz von 7,5 % — sowie um Verbesserungsarbeiten, real gegen Belege oder über einen Pauschalsatz von 15 %, wenn die Immobilie seit mehr als fünf Jahren gehalten wird. Der Verkaufspreis kann seinerseits um bestimmte Kosten gemindert werden (Diagnosen, Löschung einer Hypothek).

Der Steuersatz

Der Nettoveräußerungsgewinn wird mit 19 % im Rahmen der impôt sur le revenu (Einkommensteuer) besteuert, zuzüglich 17,2 % prélèvements sociaux (Sozialabgaben), also 36,2 % vor Abschlägen.

Auf den steuerpflichtigen Anteil des Veräußerungsgewinns über 50 000 € kommt zusätzlich eine Sondersteuer von 2 % bis 6 % je nach Betrag hinzu. Der notaire berechnet die Steuer und zieht sie beim Verkauf direkt vom Preis ab.

Die Abschläge nach Haltedauer

Vor sechs Jahren Haltedauer gilt kein Abschlag. Danach mindert der Abschlag den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn umso stärker, je länger Sie die Immobilie halten — und die Sätze unterscheiden sich zwischen Einkommensteuer und Sozialabgaben:

impôt sur le revenu (Einkommensteuer): 6 % pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, dann 4 % im 22. Jahr, also volle Befreiung nach 22 Jahren;
prélèvements sociaux (Sozialabgaben): 1,65 % pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, 1,60 % im 22. Jahr, dann 9 % pro Jahr vom 23. bis zum 30. Jahr, also volle Befreiung nach 30 Jahren.

Die wichtigsten Befreiungsfälle

Mehrere Situationen löschen die Steuer, teils schon vor den Dauerschwellen:

das Halten der Immobilie seit mehr als 22 Jahren (Einkommensteuer) oder 30 Jahren (Sozialabgaben);
der erste Verkauf einer anderen Wohnung als des Hauptwohnsitzes, wenn der Verkäufer in den vier vorausgegangenen Jahren nicht Eigentümer seines Hauptwohnsitzes war und den Preis binnen vierundzwanzig Monaten für dessen Erwerb wiederverwendet;
ein Verkaufspreis von höchstens 15 000 €;
der Verkauf zugunsten einer Einrichtung des sozialen Wohnungsbaus, unter Bedingungen.

Möblierte Vermietung und SCI: andere Regeln

Bei möblierter Vermietung (LMNP) fällt der Verkauf unter das Regime der privaten Veräußerungsgewinne, wie bei unmöblierter Vermietung — seit 2025 werden jedoch die während der Bewirtschaftung abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung wieder einbezogen, was den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöht.

Eine SCI mit impôt sur le revenu (Einkommensteuer) folgt demselben Regime wie Privatpersonen. Eine SCI mit impôt sur les sociétés (Körperschaftsteuer) unterliegt dagegen dem gewerblichen Veräußerungsgewinn, ohne Abschlag nach Haltedauer und mit Wiedereinbeziehung der Abschreibungen: ein beim Wiederverkauf oft deutlich schwereres Regime.

Häufige Fragen

Ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie immer steuerpflichtig?: Nicht zwingend. Die Steuer entfällt insbesondere nach 22 Jahren Haltedauer (Einkommensteuer) oder 30 Jahren (Sozialabgaben), bei einem Preis von höchstens 15 000 € oder im Rahmen des ersten Verkaufs, der den Erwerb des Hauptwohnsitzes finanzieren soll.
Wer berechnet und zahlt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn?: Der notaire erstellt die Berechnung, zieht die Steuer vom Verkaufspreis ab und führt sie an die Verwaltung ab. Sie müssen sie nicht vorstrecken, doch der Veräußerungsgewinn ist im Folgejahr in Ihrer Steuererklärung anzugeben.
Erhöhen Arbeiten den Veräußerungsgewinn?: Im Gegenteil: Verbesserungsarbeiten erhöhen den Anschaffungspreis und mindern damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, real gegen Rechnungen oder über den Pauschalsatz von 15 % nach fünf Jahren Haltedauer. Bereits von Ihren Einkünften aus Vermietung abgezogene Ausgaben sind jedoch nicht zusätzlich anrechenbar.