Plusvalía inmobiliaria del propietario: cálculo, reducciones y exenciones
Actualizado el 20 de agosto de 2026 · 7 min de lectura
Cuando un propietario revende una vivienda que tenía en alquiler, la ganancia obtenida está sujeta al impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria — a diferencia de la venta de la residencia habitual, que está exenta. El importe depende sobre todo de la duración de tenencia. Así se estima y estos son los casos en los que el impuesto cae a cero.
Cómo se calcula la plusvalía
La plusvalía imponible es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, cada uno de los cuales puede corregirse.
El precio de adquisición se incrementa con los gastos de adquisición (impuestos, honoraires de notaire, honorarios del notario francés) — en cifra real o con un forfait del 7,5 % — y con las obras de mejora, en cifra real con justificantes o con un forfait del 15 % si el bien se posee desde hace más de cinco años. El precio de venta, por su parte, puede reducirse con ciertos gastos (diagnósticos, cancelación de hipoteca).
El tipo impositivo
La plusvalía neta tributa al 19 % en concepto de impôt sur le revenu (impuesto sobre la renta francés), a los que se suman los 17,2 % de prélèvements sociaux (cotizaciones sociales), es decir un 36,2 % antes de reducciones.
Se aplica además un recargo sobre la fracción de plusvalía imponible superior a 50 000 €: del 2 % al 6 % según el importe. El notaire (notario) calcula el impuesto y lo retiene directamente del precio en el momento de la venta.
Las reducciones por duración de tenencia
No se aplica ninguna reducción antes de seis años de tenencia. Después, cuanto más tiempo conserves el bien, más reduce la plusvalía imponible la reducción — y los ritmos difieren entre el impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales:
- impôt sur le revenu (impuesto sobre la renta): 6 % al año del 6.º al 21.º año, luego 4 % el 22.º año, es decir una exención total al cabo de 22 años;
- prélèvements sociaux (cotizaciones sociales): 1,65 % al año del 6.º al 21.º año, 1,60 % el 22.º año, luego 9 % al año del 23.º al 30.º año, es decir una exención total al cabo de 30 años.
Los principales casos de exención
Varias situaciones borran el impuesto, a veces incluso antes de los umbrales de duración:
- la tenencia del bien desde hace más de 22 años (impuesto sobre la renta) o 30 años (cotizaciones sociales);
- la primera venta de una vivienda distinta de la residencia habitual, cuando el vendedor no ha sido propietario de su residencia habitual durante los cuatro años anteriores y reinvierte el precio para comprarla dentro de los veinticuatro meses;
- un precio de venta inferior o igual a 15 000 €;
- la venta en favor de un organismo de vivienda social, bajo ciertas condiciones.
Alquiler amueblado y SCI: reglas diferentes
En alquiler amueblado (LMNP, arrendador amueblado no profesional), la venta se rige por el régimen de plusvalías de los particulares, como en el alquiler vacío — pero desde 2025 las amortizaciones deducidas durante la explotación se reintegran en el cálculo, lo que aumenta la plusvalía imponible.
Una SCI (sociedad civil inmobiliaria) sujeta al impuesto sobre la renta sigue el mismo régimen que los particulares. En cambio, una SCI sujeta al impôt sur les sociétés (impuesto de sociedades) se rige por la plusvalía profesional, sin reducción por duración de tenencia y con reintegración de las amortizaciones: un régimen a menudo mucho más gravoso en la reventa.
Preguntas frecuentes
- ¿La venta de un bien alquilado siempre tributa?
- No siempre. El impuesto desaparece en particular tras 22 años de tenencia (impuesto sobre la renta) o 30 años (cotizaciones sociales), para un precio inferior o igual a 15 000 €, o en el marco de la primera venta destinada a financiar la compra de la residencia habitual.
- ¿Quién calcula y paga el impuesto sobre la plusvalía?
- El notaire (notario) establece el cálculo, retiene el impuesto del precio de venta y lo ingresa a la administración. No tienes que adelantarlo, pero la plusvalía debe declararse en tu declaración de la renta del año siguiente.
- ¿Las obras aumentan la plusvalía?
- Al contrario: las obras de mejora incrementan el precio de adquisición y por tanto reducen la plusvalía imponible, en cifra real con facturas o mediante el forfait del 15 % tras cinco años de tenencia. Los gastos ya deducidos de tus revenus fonciers (rendimientos del capital inmobiliario) no son, sin embargo, acumulables.