Plusvalenza immobiliare del locatore: calcolo, abbattimenti ed esenzioni

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza imponibile è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, ciascuno dei quali può essere corretto.

Il prezzo di acquisto è maggiorato delle spese di acquisto (imposte, onorari del notaire) — al reale o tramite un forfait del 7,5% — e dei lavori di miglioria, al reale su giustificativi oppure tramite un forfait del 15% se il bene è detenuto da più di cinque anni. Il prezzo di vendita, a sua volta, può essere ridotto di alcune spese (diagnostici, cancellazione dell’ipoteca).

L’aliquota d’imposizione

La plusvalenza netta è tassata al 19% a titolo di impôt sur le revenu (imposta sul reddito), a cui si aggiungono il 17,2% di prélèvements sociaux (contributi sociali), per un totale del 36,2% prima degli abbattimenti.

Si applica inoltre una sovrattassa sulla frazione di plusvalenza imponibile superiore a 50.000 €: dal 2% al 6% a seconda dell’importo. Il notaire calcola l’imposta e la preleva direttamente sul prezzo al momento della vendita.

Gli abbattimenti per durata di detenzione

Nessun abbattimento si applica prima di sei anni di detenzione. Poi, più a lungo si conserva il bene, più l’abbattimento riduce la plusvalenza imponibile — e le cadenze differiscono tra l’impôt sur le revenu e i prélèvements sociaux:

• impôt sur le revenu: 6% l’anno dalla 6ª alla 21ª annualità, poi 4% la 22ª, con esenzione totale dopo 22 anni;
• prélèvements sociaux: 1,65% l’anno dalla 6ª alla 21ª annualità, 1,60% la 22ª, poi 9% l’anno dalla 23ª alla 30ª, con esenzione totale dopo 30 anni.

I principali casi di esenzione

Diverse situazioni annullano l’imposta, talvolta ancor prima delle soglie di durata:

• la detenzione del bene da più di 22 anni (impôt sur le revenu) o 30 anni (prélèvements sociaux);
• la prima vendita di un alloggio diverso dalla residenza principale, quando il venditore non è stato proprietario della propria residenza principale nei quattro anni precedenti e reimpiega il prezzo per acquistarla entro ventiquattro mesi;
• un prezzo di vendita pari o inferiore a 15.000 €;
• la vendita a favore di un organismo di edilizia sociale, a determinate condizioni.

Locazione ammobiliata e SCI: regole diverse

Nella locazione ammobiliata (LMNP), la vendita rientra nel regime delle plusvalenze dei privati, come nella locazione vuota — ma dal 2025 gli ammortamenti dedotti durante la gestione sono reintegrati nel calcolo, il che aumenta la plusvalenza imponibile.

Una SCI all’impôt sur le revenu segue lo stesso regime dei privati. Una SCI all’impôt sur les sociétés, invece, rientra nella plusvalenza professionale, senza abbattimento per durata di detenzione e con reintegrazione degli ammortamenti: un regime spesso ben più gravoso alla rivendita.

Domande frequenti

La vendita di un bene locato è sempre imponibile?

Non sistematicamente. L’imposta scompare in particolare dopo 22 anni di detenzione (impôt sur le revenu) o 30 anni (prélèvements sociaux), per un prezzo pari o inferiore a 15.000 €, oppure nell’ambito della prima vendita destinata a finanziare l’acquisto della propria residenza principale.

Chi calcola e paga l’imposta sulla plusvalenza?

Il notaire redige il calcolo, preleva l’imposta sul prezzo di vendita e la versa all’amministrazione. Non devi anticiparla, ma la plusvalenza va riportata sulla tua dichiarazione dei redditi l’anno successivo.

I lavori aumentano la plusvalenza?

Al contrario: i lavori di miglioria maggiorano il prezzo di acquisto e riducono quindi la plusvalenza imponibile, al reale su fatture o tramite il forfait del 15% dopo cinque anni di detenzione. Le spese già dedotte dai tuoi redditi da locazione non sono però cumulabili.