Is de verkoop van een verhuurd pand altijd belastbaar?

Niet stelselmatig. De belasting verdwijnt met name na 22 jaar bezit (personenbelasting) of 30 jaar (sociale heffingen), bij een prijs lager dan of gelijk aan 15 000 €, of in het kader van de eerste verkoop bestemd om de aankoop van het eigen hoofdverblijf te financieren.

Wie berekent en betaalt de belasting op de meerwaarde?

De notaire (Franse notaris) maakt de berekening, houdt de belasting in op de verkoopprijs en stort ze door aan de administratie. U hoeft niets voor te schieten, maar de meerwaarde moet het jaar nadien in uw belastingaangifte worden vermeld.

Verhogen werken de meerwaarde?

Integendeel: verbeteringswerken verhogen de aankoopprijs en verlagen dus de belastbare meerwaarde, reëel op facturen of via het forfait van 15 % na vijf jaar bezit. Uitgaven die al van uw vastgoedinkomsten werden afgetrokken, zijn echter niet cumuleerbaar.

Meerwaarde op vastgoed voor verhuurders: berekening, kortingen en vrijstellingen

Bijgewerkt op 20 augustus 2026 · 7 min leestijd

Wanneer een verhuurder een verhuurde woning doorverkoopt, is de behaalde winst onderworpen aan de belasting op de meerwaarde op vastgoed — anders dan bij de verkoop van een hoofdverblijf, dat is vrijgesteld. Het bedrag hangt vooral af van de bezitsduur. Zo schat u het in, en dit zijn de gevallen waarin de belasting tot nul daalt.

Hoe de meerwaarde wordt berekend

De belastbare meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, die elk gecorrigeerd kunnen worden.

De aankoopprijs wordt verhoogd met de aankoopkosten (registratierechten, ereloon van de notaire, de Franse notaris) — reëel of via een forfait van 7,5 % — en met verbeteringswerken, reëel op bewijsstukken of via een forfait van 15 % als het pand meer dan vijf jaar in bezit is. De verkoopprijs op zijn beurt kan worden verlaagd met bepaalde kosten (diagnoses, opheffing van hypotheek).

Het belastingtarief

De netto meerwaarde wordt belast tegen 19 % in het kader van de impôt sur le revenu (personenbelasting), waaraan 17,2 % prélèvements sociaux (sociale heffingen) worden toegevoegd, samen 36,2 % vóór kortingen.

Bovenop komt een surtaxe (extra heffing) op het belastbare deel van de meerwaarde boven 50 000 €: van 2 % tot 6 % naargelang het bedrag. De notaire berekent de belasting en houdt die bij de verkoop rechtstreeks op de prijs in.

De kortingen naar bezitsduur

Vóór zes jaar bezit geldt geen enkele korting. Daarna vermindert de korting de belastbare meerwaarde naarmate u het pand langer aanhoudt — en de cadans verschilt tussen de personenbelasting en de sociale heffingen:

impôt sur le revenu (personenbelasting): 6 % per jaar van het 6e tot het 21e jaar, daarna 4 % in het 22e jaar, dus een volledige vrijstelling na 22 jaar;
prélèvements sociaux (sociale heffingen): 1,65 % per jaar van het 6e tot het 21e jaar, 1,60 % in het 22e jaar, daarna 9 % per jaar van het 23e tot het 30e jaar, dus een volledige vrijstelling na 30 jaar.

De voornaamste vrijstellingsgevallen

Verschillende situaties wissen de belasting uit, soms zelfs vóór de duurdrempels:

het pand meer dan 22 jaar in bezit (personenbelasting) of 30 jaar (sociale heffingen);
de eerste verkoop van een andere woning dan het hoofdverblijf, wanneer de verkoper de voorbije vier jaar geen eigenaar van zijn hoofdverblijf was en de prijs herbelegt om het binnen de vierentwintig maanden aan te kopen;
een verkoopprijs lager dan of gelijk aan 15 000 €;
de verkoop aan een organisme voor sociale huisvesting, onder voorwaarden.

Gemeubileerde verhuur en SCI: andere regels

Bij gemeubileerde verhuur (LMNP, statuut van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) valt de verkoop onder het regime van de meerwaarden voor particulieren, net als bij kale verhuur — maar sinds 2025 worden de tijdens de exploitatie afgetrokken afschrijvingen opnieuw in de berekening opgenomen, wat de belastbare meerwaarde verhoogt.

Een SCI (Franse burgerlijke vastgoedvennootschap) onder de impôt sur le revenu volgt hetzelfde regime als particulieren. Een SCI onder de impôt sur les sociétés (vennootschapsbelasting) valt daarentegen onder de professionele meerwaarde, zonder korting naar bezitsduur en met herintegratie van de afschrijvingen: een regime dat bij doorverkoop vaak veel zwaarder weegt.

Veelgestelde vragen

Is de verkoop van een verhuurd pand altijd belastbaar?: Niet stelselmatig. De belasting verdwijnt met name na 22 jaar bezit (personenbelasting) of 30 jaar (sociale heffingen), bij een prijs lager dan of gelijk aan 15 000 €, of in het kader van de eerste verkoop bestemd om de aankoop van het eigen hoofdverblijf te financieren.
Wie berekent en betaalt de belasting op de meerwaarde?: De notaire (Franse notaris) maakt de berekening, houdt de belasting in op de verkoopprijs en stort ze door aan de administratie. U hoeft niets voor te schieten, maar de meerwaarde moet het jaar nadien in uw belastingaangifte worden vermeld.
Verhogen werken de meerwaarde?: Integendeel: verbeteringswerken verhogen de aankoopprijs en verlagen dus de belastbare meerwaarde, reëel op facturen of via het forfait van 15 % na vijf jaar bezit. Uitgaven die al van uw vastgoedinkomsten werden afgetrokken, zijn echter niet cumuleerbaar.