Utleierens eiendomsgevinst: beregning, fradrag og fritak
Oppdatert den 20. august 2026 · 7 min lesing
Når en utleier selger en bolig som har vært leid ut, skattlegges gevinsten som eiendomsgevinst (plus-value immobilière) — i motsetning til salg av egen primærbolig, som er fritatt. Beløpet avhenger først og fremst av hvor lenge du har eid boligen. Her er hvordan du anslår den, og tilfellene der skatten faller bort.
Hvordan gevinsten beregnes
Den skattepliktige gevinsten er differansen mellom salgsprisen og anskaffelsesprisen, der begge kan justeres.
Anskaffelsesprisen oppjusteres med anskaffelseskostnadene (avgifter, honorar til notaire — fransk notarius) — enten faktiske eller ved et sjablongfradrag på 7,5 % — og med utbedringsarbeider, faktisk mot dokumentasjon eller ved et sjablongfradrag på 15 % dersom boligen har vært eid i mer enn fem år. Salgsprisen kan på sin side reduseres med visse kostnader (tilstandsrapporter, sletting av pantsettelse).
Skattesatsen
Nettogevinsten skattlegges med 19 % som impôt sur le revenu (fransk personskatt), i tillegg til 17,2 % prélèvements sociaux (franske sosiale avgifter), til sammen 36,2 % før fradrag.
En tilleggsskatt påløper dessuten på den delen av den skattepliktige gevinsten som overstiger 50 000 €: fra 2 % til 6 % avhengig av beløpet. Notaire beregner skatten og trekker den direkte fra prisen ved salget.
Fradragene etter eiertid
Det gis ingen fradrag før seks års eiertid. Deretter, jo lenger du beholder boligen, desto mer reduserer fradraget den skattepliktige gevinsten — og satsene er ulike for personskatten og de sosiale avgiftene:
- impôt sur le revenu (personskatt): 6 % per år fra 6. til 21. år, deretter 4 % det 22. året, altså fullt fritak etter 22 år;
- prélèvements sociaux (sosiale avgifter): 1,65 % per år fra 6. til 21. år, 1,60 % det 22. året, deretter 9 % per år fra 23. til 30. år, altså fullt fritak etter 30 år.
De viktigste fritakstilfellene
Flere situasjoner fjerner skatten, iblant allerede før grensene for eiertid:
- eiertid på mer enn 22 år (personskatt) eller 30 år (sosiale avgifter);
- det første salget av en annen bolig enn primærboligen, når selgeren ikke har eid sin primærbolig i løpet av de fire foregående årene og bruker prisen til å kjøpe den innen tjuefire måneder;
- en salgspris lik eller lavere enn 15 000 €;
- salg til et organ for sosialt boligbygging, på visse vilkår.
Møblert utleie og SCI: andre regler
Ved møblert utleie (LMNP — fransk status som ikke-profesjonell utleier av møblert bolig) hører salget inn under de private gevinstreglene, som ved umøblert utleie — men siden 2025 tilbakeføres avskrivningene som er fradragsført i driftsperioden, i beregningen, noe som øker den skattepliktige gevinsten.
En SCI (fransk sivilrettslig eiendomsselskap) under impôt sur le revenu følger samme regime som privatpersoner. En SCI under impôt sur les sociétés (fransk selskapsskatt) hører derimot inn under profesjonell gevinstbeskatning, uten fradrag for eiertid og med tilbakeføring av avskrivningene: et regime som ofte er langt tyngre ved videresalg.
Ofte stilte spørsmål
- Er salget av en utleid bolig alltid skattepliktig?
- Ikke uten videre. Skatten bortfaller blant annet etter 22 års eiertid (personskatt) eller 30 år (sosiale avgifter), for en pris lik eller lavere enn 15 000 €, eller ved det første salget som skal finansiere kjøpet av egen primærbolig.
- Hvem beregner og betaler gevinstskatten?
- Notaire setter opp beregningen, trekker skatten fra salgsprisen og overfører den til myndighetene. Du trenger ikke å legge den ut, men gevinsten må føres opp på selvangivelsen året etter.
- Øker arbeider gevinsten?
- Tvert imot: utbedringsarbeider oppjusterer anskaffelsesprisen og reduserer dermed den skattepliktige gevinsten, faktisk mot faktura eller via sjablongfradraget på 15 % etter fem års eiertid. Utgifter som allerede er trukket fra i revenus fonciers (leieinntekter fra eiendom), kan imidlertid ikke tas med i tillegg.