Plus-value wynajmującego: obliczenie, ulgi i zwolnienia z podatku

Jak oblicza się plus-value

Plus-value podlegająca opodatkowaniu to różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia, przy czym każdą z nich można skorygować.

Cenę nabycia powiększa się o koszty nabycia (opłaty, honoraria notaire, czyli notariusza) — według wartości rzeczywistej lub ryczałtem 7,5% — oraz o wydatki na ulepszenia, według wartości rzeczywistej na podstawie dokumentów lub ryczałtem 15%, jeśli nieruchomość jest posiadana od ponad pięciu lat. Z kolei cenę sprzedaży można pomniejszyć o niektóre koszty (diagnostyki, wykreślenie hipoteki).

Stawka podatku

Plus-value netto opodatkowana jest stawką 19% z tytułu impôt sur le revenu (podatku dochodowego od osób fizycznych), do czego dochodzi 17,2% prélèvements sociaux (składek socjalnych), czyli 36,2% przed ulgami.

Dodatkowo od części plus-value przekraczającej 50 000 € stosuje się dopłatę: od 2% do 6% w zależności od kwoty. Notaire oblicza podatek i pobiera go bezpośrednio z ceny przy sprzedaży.

Ulgi za czas posiadania

Przez pierwsze sześć lat posiadania żadna ulga nie przysługuje. Później im dłużej zachowujesz nieruchomość, tym bardziej ulga obniża plus-value do opodatkowania — a tempo różni się między impôt sur le revenu a prélèvements sociaux:

• impôt sur le revenu: 6% rocznie od 6. do 21. roku, następnie 4% w 22. roku, czyli pełne zwolnienie po 22 latach;
• prélèvements sociaux: 1,65% rocznie od 6. do 21. roku, 1,60% w 22. roku, a następnie 9% rocznie od 23. do 30. roku, czyli pełne zwolnienie po 30 latach.

Główne przypadki zwolnienia

Kilka sytuacji znosi podatek, czasem jeszcze przed osiągnięciem progów czasowych:

• posiadanie nieruchomości od ponad 22 lat (impôt sur le revenu) lub 30 lat (prélèvements sociaux);
• pierwsza sprzedaż mieszkania innego niż résidence principale, gdy sprzedający nie był właścicielem swojego głównego miejsca zamieszkania w ciągu poprzednich czterech lat i przeznacza cenę na jego zakup w ciągu dwudziestu czterech miesięcy;
• cena sprzedaży nieprzekraczająca 15 000 €;
• sprzedaż na rzecz instytucji mieszkalnictwa socjalnego, pod pewnymi warunkami.

Najem umeblowany i SCI: inne zasady

Przy najmie umeblowanym (LMNP, status wynajmującego umeblowanego niezawodowego) sprzedaż podlega reżimowi plus-value osób fizycznych, tak jak przy najmie nieumeblowanym — ale od 2025 roku amortyzacje odliczone w trakcie eksploatacji są doliczane do obliczenia, co zwiększa plus-value do opodatkowania.

SCI (société civile immobilière, cywilna spółka nieruchomościowa) opodatkowana IR (impôt sur le revenu) podlega temu samemu reżimowi co osoby fizyczne. Natomiast SCI opodatkowana IS (impôt sur les sociétés, podatek od osób prawnych) podlega plus-value professionnelle (zyskowi zawodowemu), bez ulgi za czas posiadania i z doliczeniem amortyzacji: to reżim często znacznie cięższy przy odsprzedaży.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedaż wynajmowanej nieruchomości zawsze podlega opodatkowaniu?

Nie zawsze. Podatek znika w szczególności po 22 latach posiadania (impôt sur le revenu) lub 30 latach (prélèvements sociaux), przy cenie nieprzekraczającej 15 000 €, albo w ramach pierwszej sprzedaży przeznaczonej na sfinansowanie zakupu résidence principale.

Kto oblicza i płaci podatek od plus-value?

Notaire sporządza obliczenie, pobiera podatek z ceny sprzedaży i przekazuje go administracji. Nie musisz go wykładać z góry, ale plus-value trzeba wykazać w zeznaniu podatkowym w następnym roku.

Czy remonty zwiększają plus-value?

Przeciwnie: wydatki na ulepszenia powiększają cenę nabycia i tym samym obniżają plus-value do opodatkowania — według wartości rzeczywistej na podstawie faktur lub ryczałtem 15% po pięciu latach posiadania. Wydatki już odliczone od revenus fonciers (przychodów z najmu) nie mogą jednak być liczone podwójnie.