A venda de um imóvel arrendado é sempre tributável?

Nem sempre. O imposto desaparece nomeadamente após 22 anos de detenção (impôt sur le revenu) ou 30 anos (prélèvements sociaux), para um preço inferior ou igual a 15 000 €, ou no âmbito da primeira venda destinada a financiar a compra da sua residência principal.

Quem calcula e paga o imposto sobre a mais-valia?

O notaire (notário) estabelece o cálculo, retém o imposto sobre o preço de venda e entrega-o à administração. Não tem de o adiantar, mas a mais-valia deve ser reportada na sua declaração de rendimentos no ano seguinte.

As obras aumentam a mais-valia?

Pelo contrário: as obras de melhoria majoram o preço de aquisição e reduzem portanto a mais-valia tributável, pelo valor real mediante faturas ou pelo forfait de 15 % após cinco anos de detenção. As despesas já deduzidas dos seus rendimentos prediais não são, contudo, cumuláveis.

Mais-valia imobiliária do senhorio: cálculo, deduções e isenções

Atualizado em 20 de agosto de 2026 · 7 min de leitura

Quando um senhorio revende uma habitação que colocou em arrendamento, o ganho realizado é sujeito ao imposto sobre a mais-valia imobiliária — ao contrário da venda de uma residência principal, isenta. O montante depende sobretudo da duração de detenção. Eis como estimá-lo e os casos em que o imposto cai a zero.

Como se calcula a mais-valia

A mais-valia tributável é a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição, podendo cada um deles ser corrigido.

O preço de aquisição é majorado dos custos de aquisição (direitos, honorários de notaire, o notário) — pelo valor real ou por um forfait de 7,5 % — e das obras de melhoria, pelo valor real mediante comprovativos ou por um forfait de 15 % se o imóvel for detido há mais de cinco anos. O preço de venda, por sua vez, pode ser reduzido de certas despesas (diagnósticos, cancelamento de hipoteca).

A taxa de imposto

A mais-valia líquida é tributada a 19 % a título do impôt sur le revenu (imposto sobre o rendimento), aos quais acrescem 17,2 % de prélèvements sociaux (contribuições sociais), ou seja 36,2 % antes de deduções.

Uma sobretaxa aplica-se ainda à fração de mais-valia tributável superior a 50 000 €: de 2 % a 6 % consoante o montante. O notaire (notário) calcula o imposto e retém-no diretamente sobre o preço no momento da venda.

As deduções por duração de detenção

Nenhuma dedução se aplica antes de seis anos de detenção. Depois, quanto mais tempo conservar o imóvel, mais a dedução reduz a mais-valia tributável — e as cadências diferem entre o impôt sur le revenu e os prélèvements sociaux:

impôt sur le revenu: 6 % por ano da 6.ª à 21.ª ano de detenção, depois 4 % no 22.º ano, ou seja uma isenção total ao fim de 22 anos;
prélèvements sociaux: 1,65 % por ano do 6.º ao 21.º ano, 1,60 % no 22.º ano, depois 9 % por ano do 23.º ao 30.º ano, ou seja uma isenção total ao fim de 30 anos.

Os principais casos de isenção

Várias situações eliminam o imposto, por vezes antes mesmo dos limiares de duração:

a detenção do imóvel há mais de 22 anos (impôt sur le revenu) ou 30 anos (prélèvements sociaux);
a primeira venda de uma habitação que não a residência principal, quando o vendedor não foi proprietário da sua residência principal nos quatro anos anteriores e reutiliza o preço para a comprar nos vinte e quatro meses seguintes;
um preço de venda inferior ou igual a 15 000 €;
a venda a favor de um organismo de habitação social, sob condições.

Arrendamento mobilado e SCI: regras diferentes

No arrendamento mobilado (LMNP, loueur meublé non professionnel), a venda enquadra-se no regime das mais-valias dos particulares, tal como no arrendamento sem mobília — mas desde 2025, as amortizações (amortissements) deduzidas durante a exploração são reintegradas no cálculo, o que aumenta a mais-valia tributável.

Uma SCI (société civile immobilière) sujeita ao impôt sur le revenu segue o mesmo regime que os particulares. Em contrapartida, uma SCI sujeita ao impôt sur les sociétés (imposto sobre as sociedades) enquadra-se na mais-valia profissional, sem dedução por duração de detenção e com reintegração das amortizações: um regime muitas vezes bem mais pesado na revenda.

Perguntas frequentes

A venda de um imóvel arrendado é sempre tributável?: Nem sempre. O imposto desaparece nomeadamente após 22 anos de detenção (impôt sur le revenu) ou 30 anos (prélèvements sociaux), para um preço inferior ou igual a 15 000 €, ou no âmbito da primeira venda destinada a financiar a compra da sua residência principal.
Quem calcula e paga o imposto sobre a mais-valia?: O notaire (notário) estabelece o cálculo, retém o imposto sobre o preço de venda e entrega-o à administração. Não tem de o adiantar, mas a mais-valia deve ser reportada na sua declaração de rendimentos no ano seguinte.
As obras aumentam a mais-valia?: Pelo contrário: as obras de melhoria majoram o preço de aquisição e reduzem portanto a mais-valia tributável, pelo valor real mediante faturas ou pelo forfait de 15 % após cinco anos de detenção. As despesas já deduzidas dos seus rendimentos prediais não são, contudo, cumuláveis.