Alquiler amueblado: la lista de equipamientos obligatorios
Actualizado el 16 de julio de 2026 · 6 min de lectura
Una vivienda solo puede alquilarse como «amueblada» si dispone de un mobiliario suficiente para permitir que el inquilino viva en ella con normalidad únicamente con sus efectos personales. La ley fija una lista mínima de equipamientos por decreto: por debajo de ese mínimo, el contrato de alquiler amueblado puede recalificarse como alquiler vacío, con un régimen y una fiscalidad diferentes. Suministrar la lista completa asegura el contrato y el estatus fiscal del propietario.
Por qué una lista obligatoria
Desde la loi ALUR (ley francesa de acceso a la vivienda), un decreto fija el mobiliario mínimo de un alquiler amueblado. El objetivo: evitar los amueblados «de fachada» que se beneficiarían de un contrato más flexible y de una fiscalidad ventajosa sin equipar realmente la vivienda. Un amueblado incompleto expone a una recalificación como contrato vacío de tres años.
Las 11 categorías de equipamientos
El decreto impone como mínimo:
- ropa de cama con edredón o manta;
- dispositivo de oscurecimiento de las ventanas en los dormitorios (persianas o cortinas);
- placas de cocción;
- horno u horno microondas;
- frigorífico, y congelador o compartimento a −6 °C mínimo;
- vajilla en cantidad suficiente para las comidas;
- utensilios de cocina;
- mesa y sillas;
- estanterías de almacenamiento;
- luminarias;
- material de limpieza doméstica adaptado a la vivienda.
Qué ocurre si la lista está incompleta
Si falta uno o varios equipamientos, el inquilino puede pedir al juez la recalificación del contrato de alquiler amueblado como contrato vacío: duración ampliada a tres años, preaviso del propietario de seis meses y pérdida del régimen fiscal BIC/LMNP (rendimientos industriales y comerciales / arrendador amueblado no profesional). Por ello, al propietario le interesa documentar la presencia de cada equipamiento, idealmente en el inventario anexado al contrato.
Inventario y estado de conservación
La entrega de los equipamientos se prueba mediante un inventario del mobiliario, distinto pero complementario del estado de conservación de entrada. Enumera cada mueble y su estado, y sirve de referencia a la salida para valorar el desgaste y posibles deterioros. Un inventario preciso evita los litigios sobre la fianza.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué muebles son obligatorios en un alquiler amueblado?
- El decreto impone 11 categorías: ropa de cama, oscurecimiento de las ventanas, placas de cocción, horno o microondas, frigorífico/congelador, vajilla, utensilios, mesa y sillas, almacenamiento, luminarias y material de limpieza.
- ¿Qué riesgo corre el propietario si el amueblado está incompleto?
- El inquilino puede hacer recalificar el contrato de alquiler amueblado como contrato vacío de tres años, con preaviso del propietario de seis meses y pérdida del régimen fiscal amueblado (BIC/LMNP).
- ¿Hace falta un inventario del mobiliario?
- Sí, es muy recomendable: el inventario del mobiliario, anexado al contrato y complementario del estado de conservación, prueba la presencia y el estado de los equipamientos y asegura la devolución de la fianza.
- ¿Basta un microondas en lugar de un horno?
- Sí: el decreto admite un horno o un horno microondas. Cualquiera de los dos basta para cumplir esta obligación.