Jakie meble są obowiązkowe w najmie umeblowanym?

Rozporządzenie wymaga 11 kategorii: pościel, zasłanianie okien, płyta grzewcza, piekarnik lub mikrofalówka, lodówka/zamrażarka, naczynia, przybory, stół i miejsca do siedzenia, meble do przechowywania, oświetlenie oraz sprzęt do sprzątania.

Co grozi wynajmującemu, jeśli lokal umeblowany jest niekompletny?

Najemca może doprowadzić do przekwalifikowania umowy najmu umeblowanego na trzyletni najem pustego lokalu, z wypowiedzeniem ze strony wynajmującego na sześć miesięcy i utratą reżimu podatkowego najmu umeblowanego (BIC/LMNP).

Czy potrzebny jest inwentarz umeblowania?

Tak, jest zdecydowanie zalecany: inwentarz umeblowania, załączony do umowy i uzupełniający protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdza obecność i stan wyposażenia oraz zabezpiecza zwrot kaucji.

Czy mikrofalówka wystarczy zamiast piekarnika?

Tak: rozporządzenie dopuszcza piekarnik lub kuchenkę mikrofalową. Jeden z nich wystarcza do spełnienia tego obowiązku.

Najem umeblowany: lista obowiązkowego wyposażenia

Zaktualizowano 16 lipca 2026 · 6 min czytania

Lokal może być wynajęty jako „umeblowany” tylko wtedy, gdy zawiera wystarczające umeblowanie pozwalające najemcy normalnie w nim mieszkać z samymi rzeczami osobistymi. Prawo ustala minimalną listę wyposażenia w drodze rozporządzenia: poniżej tego progu umowa najmu umeblowanego może zostać przekwalifikowana na najem pustego lokalu, z innym reżimem i innym opodatkowaniem. Zapewnienie pełnej listy zabezpiecza umowę najmu oraz status podatkowy wynajmującego.

Dlaczego lista jest obowiązkowa

Od czasu loi ALUR (francuska ustawa o najmie z 2014 r.) rozporządzenie ustala minimalne umeblowanie najmu umeblowanego. Cel: uniknąć lokali umeblowanych „na pokaz”, które korzystałyby z bardziej elastycznej umowy i korzystnego opodatkowania, faktycznie nie wyposażając lokalu. Niekompletny lokal umeblowany naraża na przekwalifikowanie na trzyletnią umowę najmu pustego lokalu.

11 kategorii wyposażenia

Rozporządzenie wymaga co najmniej:

pościel z kołdrą lub kocem;
urządzenia do zasłaniania okien w sypialniach (okiennice lub zasłony);
płyta grzewcza;
piekarnik lub kuchenka mikrofalowa;
lodówka oraz zamrażarka lub komora o temperaturze co najmniej −6 °C;
naczynia w liczbie wystarczającej do posiłków;
przybory kuchenne;
stół i miejsca do siedzenia;
półki do przechowywania;
oświetlenie;
sprzęt do sprzątania dostosowany do lokalu.

Co się dzieje, gdy lista jest niekompletna

Jeśli brakuje jednego lub kilku elementów wyposażenia, najemca może wystąpić do sądu o przekwalifikowanie umowy najmu umeblowanego na najem pustego lokalu: okres wydłużony do trzech lat, wypowiedzenie ze strony wynajmującego na sześć miesięcy oraz utrata reżimu podatkowego BIC/LMNP (dochody z najmu umeblowanego opodatkowane jako zyski przemysłowe i handlowe). Wynajmujący ma więc pełny interes w udokumentowaniu obecności każdego elementu, najlepiej w inwentarzu załączonym do umowy.

Inwentarz i protokół zdawczo-odbiorczy

Przekazanie wyposażenia potwierdza się inwentarzem umeblowania, odrębnym, lecz uzupełniającym względem protokołu zdawczo-odbiorczego przy wejściu. Wymienia on każdy mebel i jego stan i służy jako punkt odniesienia przy wyprowadzce do oceny zużycia i ewentualnych zniszczeń. Precyzyjny inwentarz pozwala uniknąć sporów o kaucję.

Najczęstsze pytania

Jakie meble są obowiązkowe w najmie umeblowanym?: Rozporządzenie wymaga 11 kategorii: pościel, zasłanianie okien, płyta grzewcza, piekarnik lub mikrofalówka, lodówka/zamrażarka, naczynia, przybory, stół i miejsca do siedzenia, meble do przechowywania, oświetlenie oraz sprzęt do sprzątania.
Co grozi wynajmującemu, jeśli lokal umeblowany jest niekompletny?: Najemca może doprowadzić do przekwalifikowania umowy najmu umeblowanego na trzyletni najem pustego lokalu, z wypowiedzeniem ze strony wynajmującego na sześć miesięcy i utratą reżimu podatkowego najmu umeblowanego (BIC/LMNP).
Czy potrzebny jest inwentarz umeblowania?: Tak, jest zdecydowanie zalecany: inwentarz umeblowania, załączony do umowy i uzupełniający protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdza obecność i stan wyposażenia oraz zabezpiecza zwrot kaucji.
Czy mikrofalówka wystarczy zamiast piekarnika?: Tak: rozporządzenie dopuszcza piekarnik lub kuchenkę mikrofalową. Jeden z nich wystarcza do spełnienia tego obowiązku.