Arrendamento mobilado: a lista dos equipamentos obrigatórios
Atualizado em 16 de julho de 2026 · 6 min de leitura
Uma habitação só pode ser arrendada como «mobilada» se dispuser de mobiliário suficiente para permitir ao inquilino viver nela normalmente apenas com os seus bens pessoais. A lei francesa fixa uma lista mínima de equipamentos por decreto: abaixo dela, o contrato de arrendamento mobilado pode ser requalificado em arrendamento vazio, com um regime e uma fiscalidade diferentes. Fornecer a lista completa protege o contrato e o estatuto fiscal do senhorio.
Porquê uma lista obrigatória
Desde a loi ALUR (lei francesa do arrendamento), um decreto fixa o mobiliário mínimo de um arrendamento mobilado. O objetivo: evitar os mobilados «de fachada» que beneficiariam de um contrato mais flexível e de uma fiscalidade vantajosa sem realmente equipar a habitação. Um mobilado incompleto expõe a uma requalificação em contrato vazio de três anos.
As 11 categorias de equipamentos
O decreto impõe no mínimo:
- cama com edredão ou cobertor;
- dispositivo de escurecimento das janelas nos quartos (portadas ou cortinas);
- placas de cozinha;
- forno ou forno micro-ondas;
- frigorífico e congelador ou compartimento a −6 °C no mínimo;
- louça em número suficiente para as refeições;
- utensílios de cozinha;
- mesa e assentos;
- prateleiras de arrumação;
- candeeiros;
- material de limpeza doméstica adaptado à habitação.
O que acontece se a lista estiver incompleta
Se faltarem um ou vários equipamentos, o inquilino pode pedir ao juiz a requalificação do contrato de arrendamento mobilado em contrato vazio: duração alargada para três anos, pré-aviso do senhorio de seis meses, e perda do regime fiscal BIC/LMNP (regimes fiscais franceses do arrendamento mobilado). O senhorio tem, portanto, todo o interesse em documentar a presença de cada equipamento, idealmente no inventário anexado ao contrato.
Inventário e vistoria
A entrega dos equipamentos prova-se por um inventário do mobiliário, distinto mas complementar da vistoria de entrada. Lista cada móvel e o seu estado, e serve de referência à saída para apreciar o desgaste e eventuais degradações. Um inventário preciso evita litígios sobre o depósito de garantia.
Perguntas frequentes
- Que móveis são obrigatórios num arrendamento mobilado?
- O decreto impõe 11 categorias: cama, escurecimento das janelas, placas de cozinha, forno ou micro-ondas, frigorífico/congelador, louça, utensílios, mesa e assentos, arrumação, candeeiros e material de limpeza.
- O que arrisca o senhorio se o mobilado estiver incompleto?
- O inquilino pode requalificar o contrato de arrendamento mobilado em contrato vazio de três anos, com pré-aviso do senhorio de seis meses e perda do regime fiscal do mobilado (BIC/LMNP).
- É preciso um inventário do mobiliário?
- Sim, é vivamente recomendado: o inventário do mobiliário, anexado ao contrato e complementar da vistoria, prova a presença e o estado dos equipamentos e protege a restituição do depósito de garantia.
- Um micro-ondas basta em vez de um forno?
- Sim: o decreto admite um forno ou um forno micro-ondas. Um dos dois basta para cumprir esta obrigação.