الكراء المفروش وصفة LMNP: الضرائب والأنظمة والإهلاك
آخر تحديث 25 أغسطس 2026 · 7 دقيقة قراءة
يخضع كراء مسكن مفروش لضرائب مختلفة عن الكراء غير المفروش: تُفرض الضريبة على الإيجارات كأرباح صناعية وتجارية (BIC / bénéfices industriels et commerciaux)، غالبًا بصفة مُؤجِّر مفروش غير محترف (LMNP / loueur meublé non professionnel). ويتاح للمُؤجِّر نظامان، مع رافعة خاصة بالمفروش: الإهلاك (amortissement).
صفة LMNP والدخل الخاضع لنظام BIC
في الكراء المفروش، ليست الإيجارات دخلًا عقاريًا بل أرباحًا صناعية وتجارية (BIC). ويخضع المُؤجِّر الخاص مبدئيًا لصفة مُؤجِّر مفروش غير محترف (LMNP).
تنطبق صفة المُؤجِّر المفروش المحترف (LMP / loueur meublé professionnel) حين تتجاوز المداخيل السنوية 23,000 يورو وتفوق باقي مداخيل نشاط الأسرة. ويبقى نظام LMNP هو الحالة الشائعة للمُؤجِّر الخاص.
نظام micro-BIC
يُطبَّق نظام micro-BIC دون عتبة مداخيل معيّنة ويمنح خصمًا جزافيًا: 50% للمفروش الكلاسيكي طويل المدة. ولا تُفصَّل أي مصاريف، إذ يُفترض أن الخصم يغطيها.
تخضع المفروشات السياحية غير المصنّفة لنظام أكثر تشدّدًا (خصم وعتبة مخفّضان). تحقَّق من فئة كرائك قبل اختيار نظامك.
النظام الفعلي والإهلاك
في ظل النظام الفعلي، يخصم المُؤجِّر مصاريفه بمبلغها الحقيقي، والأهم أنه يُهلك العقار والأثاث: يُخصَم جزء من قيمتها كل سنة. وهذا الإهلاك (amortissement)، الخاص بالمفروش، يُقلّص بشدّة — بل قد يُلغي — الربح الخاضع للضريبة.
يستلزم هذا النظام محاسبة دقيقة؛ وسرعان ما يصبح أفيَد من micro-BIC بمجرد أن تتجاوز المصاريف والإهلاك الخصمَ الجزافي.
تنبيه مع ذلك: منذ قانون المالية لسنة 2025 (loi de finances 2025)، تُعاد الإهلاكات (amortissements) المخصومة أثناء الاستغلال إلى حساب القيمة الزائدة (plus-value) عند إعادة بيع المسكن. وبذلك تصبح ميزة الإهلاك مؤجَّلة جزئيًا — إذ توفّر ضريبيًا كل سنة، لكن القيمة الزائدة الخاضعة للضريبة عند الخروج تكون أعلى. وهي نقطة يجب أخذها بعين الاعتبار ضمن أفق احتفاظك بالعقار.
مفروش أم غير مفروش: أي اختيار؟
يوفّر المفروش ضرائب أخفّ غالبًا (الإهلاك) وعقودًا أكثر مرونة (سنة واحدة، أو 9 أشهر للطالب)، لكنه يفرض مسكنًا مجهّزًا بقائمة دنيا من الأثاث ودوران مستأجرين أعلى. ويتوقف الاختيار على عقارك وأفقك الزمني ورغبتك في الإدارة.
الأسئلة الشائعة
- هل الكراء المفروش أفيَد ضريبيًا؟
- غالبًا نعم أثناء الاستغلال، بفضل الإهلاك (amortissement) في النظام الفعلي الذي يُقلّص الربح الخاضع للضريبة. لكن منذ 2025، تُعاد إدماج هذا الإهلاك في القيمة الزائدة (plus-value) عند إعادة البيع: فالميزة مؤجَّلة جزئيًا. وينبغي الترجيح بحسب أفق احتفاظك بالعقار.
- كم يبلغ الخصم في micro-BIC للمفروش؟
- في المفروش الكلاسيكي طويل المدة، الخصم الجزافي هو 50%. أما المفروشات السياحية غير المصنّفة فتخضع لخصم وعتبة مخفّضين.
- هل يلزم عقد خاص بالمفروش؟
- نعم: عقد المفروش للسكن الرئيسي مدته سنة واحدة مبدئيًا (9 أشهر للطالب)، ويجب أن يضمّ المسكنُ الأثاث والتجهيزات المحدَّدة بمرسوم.