Locazione arredata e LMNP: fiscalità, regimi e amortissement
Aggiornato il 25 agosto 2026 · 7 min di lettura
Affittare un alloggio arredato ha una fiscalità diversa dalla locazione vuota: i canoni sono tassati come bénéfices industriels et commerciaux (BIC, utili industriali e commerciali), il più delle volte sotto lo statuto di loueur meublé non professionnel (LMNP, locatore arredato non professionale). Il locatore ha due regimi, con una leva propria dell’arredato: l’amortissement (ammortamento).
Lo statuto LMNP e i redditi in BIC
Nella locazione arredata i canoni non sono redditi fondiari ma bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il locatore privato rientra in linea di principio nello statuto di loueur meublé non professionnel (LMNP).
Lo statuto di loueur meublé professionnel (LMP, locatore arredato professionale) si applica quando gli incassi annui superano i 23 000 € ed eccedono gli altri redditi da lavoro del nucleo. Il LMNP resta il caso comune del locatore privato.
Il regime micro-BIC
Il micro-BIC si applica al di sotto di una soglia di incassi e apre una deduzione forfettaria: il 50 % per un arredato classico di lunga durata. Nessuna spesa viene dettagliata, la deduzione è intesa a coprirle.
Gli alloggi turistici arredati non classificati rientrano in un regime inasprito (deduzione e soglia ridotte). Verifica la categoria della tua locazione prima di scegliere il regime.
Il regime reale e l’amortissement
Con il regime reale il locatore deduce le spese per l’importo effettivo e, soprattutto, ammortizza l’immobile e i mobili (amortissement): ogni anno viene dedotta una quota del loro valore. Questo ammortamento, proprio dell’arredato, riduce fortemente — o addirittura annulla — l’utile imponibile.
Questo regime presuppone una contabilità rigorosa; diventa presto più conveniente del micro-BIC non appena spese e ammortamento superano la deduzione forfettaria.
Attenzione però: dalla loi de finances 2025 (legge di bilancio 2025), gli ammortamenti dedotti durante l’esercizio vengono reintegrati nel calcolo della plus-value (plusvalenza) al momento della rivendita dell’alloggio. Il vantaggio dell’amortissement è quindi in parte differito: si risparmia imposta ogni anno, ma la plusvalenza imponibile all’uscita è più elevata. Un aspetto da considerare nel proprio orizzonte di detenzione.
Arredato o vuoto: quale scelta?
L’arredato offre una fiscalità spesso più leggera (amortissement) e contratti più flessibili (1 anno, o 9 mesi per uno studente), ma impone un alloggio dotato di un elenco minimo di mobili e un ricambio di inquilini più alto. La scelta dipende dal tuo immobile, dal tuo orizzonte e dalla tua propensione alla gestione.
Domande frequenti
- La locazione arredata è più conveniente dal punto di vista fiscale?
- Spesso sì durante l’esercizio, grazie all’amortissement nel regime reale che riduce l’utile imponibile. Dal 2025, però, questo ammortamento viene reintegrato nella plus-value alla rivendita: il vantaggio è quindi in parte differito. Da valutare in base al proprio orizzonte di detenzione.
- Quale deduzione nel micro-BIC per un arredato?
- Per un arredato classico di lunga durata, la deduzione forfettaria è del 50 %. Gli alloggi turistici arredati non classificati hanno una deduzione e una soglia ridotte.
- Serve un contratto specifico per un arredato?
- Sì: il contratto arredato per residenza principale dura di norma 1 anno (9 mesi per uno studente) e l’alloggio deve comprendere i mobili e le dotazioni fissati per decreto.