Arrendamento mobilado e LMNP: fiscalidade, regimes e amortização
Atualizado em 6 de julho de 2026 · 7 min de leitura
Arrendar um imóvel mobilado obedece a uma fiscalidade diferente do arrendamento sem mobília: as rendas são tributadas como bénéfices industriels et commerciaux (BIC, lucros industriais e comerciais), na maioria das vezes sob o estatuto de loueur meublé non professionnel (LMNP, arrendador mobilado não profissional). O senhorio tem duas opções de regime, com uma alavanca própria do mobilado: a amortização (amortissement).
O estatuto LMNP e os rendimentos em BIC
No arrendamento mobilado, as rendas não são rendimentos prediais mas sim bénéfices industriels et commerciaux (BIC). O senhorio particular enquadra-se, em princípio, no estatuto de loueur meublé non professionnel (LMNP).
O estatuto de loueur meublé professionnel (LMP, arrendador mobilado profissional) aplica-se quando as receitas anuais ultrapassam 23 000 € e excedem os restantes rendimentos de atividade do agregado. O LMNP continua a ser o caso comum do senhorio particular.
O regime micro-BIC
O micro-BIC aplica-se abaixo de um limiar de receitas e abre uma dedução fixa (abattement): 50 % para um mobilado clássico de longa duração. Nenhuma despesa é discriminada, presume-se que a dedução as cobre.
Os alojamentos turísticos mobilados não classificados enquadram-se num regime mais rígido (dedução e limiar reduzidos). Verifique a categoria do seu arrendamento antes de escolher o regime.
O regime real e a amortização
No regime real, o senhorio deduz as despesas pelo seu valor real e, sobretudo, amortiza o imóvel e o mobiliário (amortissement): uma fração do seu valor é deduzida todos os anos. Esta amortização, própria do mobilado, reduz fortemente — ou até anula — o lucro tributável.
Este regime pressupõe uma contabilidade rigorosa; torna-se rapidamente mais vantajoso do que o micro-BIC assim que despesas e amortização ultrapassam a dedução fixa.
Mobilado ou sem mobília: qual escolher?
O mobilado oferece uma fiscalidade muitas vezes mais suave (amortização) e contratos mais flexíveis (1 ano, ou 9 meses para um estudante), mas exige um imóvel equipado com uma lista mínima de móveis e um turnover mais elevado. A escolha depende do seu imóvel, do seu horizonte e da sua apetência pela gestão.
Perguntas frequentes
- O arrendamento mobilado é fiscalmente mais vantajoso?
- Muitas vezes sim, graças à amortização no regime real, que reduz o lucro tributável. Mas implica uma contabilidade mais pesada; o micro-BIC continua mais simples para valores pequenos.
- Que dedução no micro-BIC para um mobilado?
- Num mobilado clássico de longa duração, a dedução fixa é de 50 %. Os alojamentos turísticos mobilados não classificados têm uma dedução e um limiar reduzidos.
- É preciso um contrato específico para um mobilado?
- Sim: o contrato de arrendamento mobilado de residência principal dura, em princípio, 1 ano (9 meses para um estudante) e o imóvel deve conter os móveis e equipamentos fixados por decreto.