Udlejning via en SCI: funktion, beskatning efter IR eller IS, fordele
Opdateret den 16. juli 2026 · 7 min læsning
Société civile immobilière (SCI — fransk civilt ejendomsselskab) gør det muligt at eje og udleje en bolig sammen med andre og at forberede overdragelsen af formuen. Den giver ingen automatisk skattefordel: alt afhænger af den valgte skatteordning (IR eller IS) og af udlejningstypen. Er den forkert kalibreret — særligt ved møbleret udlejning — kan den koste mere, end den indbringer.
Hvad en SCI er, og hvad den bruges til
SCI er et civilt selskab ejet af mindst to selskabsdeltagere, som indskyder eller køber ejendomme og udlejer dem. Deltagerne ejer selskabsandele, ikke selve murene. Den bruges først og fremmest til at eje sammen med andre (par, familie, partnere), til at organisere forvaltningen gennem en direktør og til at forberede overdragelsen ved gradvist at forære andele væk.
IR eller IS: den reelle afvejning
Skatteordningen er afgørende for alt det øvrige:
- SCI under IR (impôt sur le revenu — personlig indkomstskat, standardordningen, kaldet "gennemsigtig"): hver deltager selvangiver sin andel som revenus fonciers (lejeindtægter fra fast ejendom), præcis som ved direkte ejerskab. Déficit foncier (underskud på lejeindtægter) kan modregnes, og både den reelle ordning og micro-foncier (forenklet standardfradragsordning) er mulige.
- SCI under IS (impôt sur les sociétés — selskabsskat, ved uigenkaldeligt tilvalg): selskabet beskattes af sit overskud, med afskrivning af ejendommen — beskatningsgrundlaget falder kraftigt i driftsperioden, men avancen ved videresalg beregnes ud fra den afskrevne værdi og bliver derfor tungere.
Faldgruben ved møbleret udlejning
Møbleret udlejning er en erhvervsmæssig aktivitet. En SCI under IR, der driver møbleret udlejning regelmæssigt, overgår automatisk til IS — med varige og uigenkaldelige skattemæssige konsekvenser. Er projektet møbleret, skal det planlægges på forhånd: enten accepterer man IS, ejer direkte (LMNP — statussen som ikke-professionel udlejer af møblerede boliger) eller afgrænser den møblerede del strengt.
Overdragelse og opdeling af ejendomsretten
Dette er SCI-ens største fordel. Ved at forære selskabsandele væk i etaper kan man udnytte de gaveafgiftsfradrag, der genopstår med jævne mellemrum, og overdrage uden at skabe sameje. Opdelingen af ejendomsretten (den bare ejendomsret til børnene, brugsretten beholdes) giver giveren huslejeindtægterne, samtidig med at det skattepligtige grundlag på sigt reduceres.
Prisen for formalia
En SCI kræver vedtægter, registrering, en årlig generalforsamling og et regnskab (obligatorisk og fuldstændigt under IS). Regn med stiftelsesomkostninger og derefter en tilbagevendende årlig udgift, ofte til en revisor under IS. For en enkeltstående udlejer med en eller to boliger er direkte ejerskab generelt fortsat enklere og billigere.
Ofte stillede spørgsmål
- Gør en SCI det muligt at betale mindre i skat?
- Ikke automatisk. Under IR er beskatningen identisk med direkte ejerskab. Under IS reducerer afskrivningen skatten i driftsperioden, men gør avancen ved videresalg tungere. Den væsentligste fordel er fortsat fælles ejerskab og overdragelse.
- Kan man udleje møbleret med en SCI?
- Ja, men regelmæssig møbleret udlejning er en erhvervsmæssig aktivitet: en SCI under IR overgår automatisk og uigenkaldeligt til IS. Til møbleret udlejning er direkte ejerskab (LMNP) ofte at foretrække.
- Skal man være flere for at oprette en SCI?
- Ja: en SCI kræver mindst to selskabsdeltagere. En enkeltstående udlejer kan ikke stifte en, medmindre vedkommende inddrager en nærtstående, om end med en meget lille andel.
- IR eller IS: kan man skifte mening?
- Tilvalget af IS er som udgangspunkt uigenkaldeligt. Valget skal derfor afvejes fra begyndelsen under hensyn til ejerperiodens længde og et eventuelt videresalg.