Ermöglicht die SCI, weniger Steuern zu zahlen?

Nicht automatisch. Beim IR ist die Besteuerung identisch mit dem Direktbesitz. Beim IS senkt die Abschreibung die Steuer während der Bewirtschaftung, erhöht aber den Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Der Hauptvorteil bleibt das gemeinsame Halten und die Übertragung.

Kann man mit einer SCI möbliert vermieten?

Ja, aber die regelmäßige möblierte Vermietung ist eine gewerbliche Tätigkeit: Eine SCI mit IR wechselt dadurch zwingend und unumkehrbar zum IS. Für möblierte Vermietung ist der Direktbesitz (LMNP) oft vorzuziehen.

Muss man zu mehreren sein, um eine SCI zu gründen?

Ja: Eine SCI erfordert mindestens zwei Gesellschafter. Ein alleiniger Vermieter kann keine gründen, es sei denn, er beteiligt eine nahestehende Person, auch nur mit einem sehr geringen Anteil.

IR oder IS: kann man seine Wahl ändern?

Der Antrag auf IS ist grundsätzlich unwiderruflich. Die Wahl muss daher von Anfang an abgewogen werden, unter Berücksichtigung des Haltehorizonts und eines etwaigen Verkaufs.

Vermieten über eine SCI: Funktionsweise, Besteuerung IR oder IS, Vorteile

Aktualisiert am 16. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit

Die société civile immobilière (SCI, französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts) ermöglicht es, eine Immobilie gemeinsam zu halten und zu vermieten sowie die Übertragung vorzubereiten. Sie bringt keinen automatischen Steuervorteil: Entscheidend sind das gewählte Steuerregime (IR oder IS) und die Art der Vermietung. Falsch kalibriert — insbesondere bei möblierter Vermietung — kann sie mehr kosten als sie einbringt.

Was eine SCI ist und wozu sie dient

Die SCI ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit mindestens zwei Gesellschaftern, die Immobilien einbringt oder erwirbt und vermietet. Die Gesellschafter halten Geschäftsanteile, nicht die Immobilie selbst. Sie dient vor allem dazu, gemeinsam zu halten (Paar, Familie, Partner), die Verwaltung über einen Geschäftsführer zu organisieren und die Übertragung durch schrittweise Schenkung von Anteilen vorzubereiten.

IR oder IS: die eigentliche Abwägung

Das Steuerregime bestimmt alles Weitere:

SCI mit IR (impôt sur le revenu, Einkommensteuer — Standardregime, sogenannt « transparent »): Jeder Gesellschafter erklärt seinen Anteil als revenus fonciers (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), wie bei Direktbesitz. Der déficit foncier (Verlust aus Vermietung) ist verrechenbar, es gilt das reale Regime oder das micro-foncier (Pauschalregime).
SCI mit IS (impôt sur les sociétés, Körperschaftsteuer — auf unwiderruflichen Antrag): Die Gesellschaft wird auf ihren Gewinn besteuert, mit Abschreibung der Immobilie — die Bemessungsgrundlage sinkt während der Bewirtschaftung stark, doch der Veräußerungsgewinn beim Verkauf wird auf den abgeschriebenen Wert berechnet und fällt damit höher aus.

Der Fallstrick der möblierten Vermietung

Möbliert zu vermieten ist eine gewerbliche Tätigkeit. Eine SCI mit IR, die regelmäßig möbliert vermietet, wechselt zwingend zum IS — mit dauerhaften und unumkehrbaren steuerlichen Folgen. Ist möblierte Vermietung geplant, muss dies vorweggenommen werden: entweder das IS bewusst in Kauf nehmen, oder direkt halten (LMNP, Status des nicht gewerblichen Vermieters möblierter Wohnungen), oder die möblierte Vermietung streng begrenzen.

Übertragung und Nießbrauchsaufteilung

Das ist der größte Vorzug der SCI. Die Schenkung von Geschäftsanteilen in Tranchen erlaubt es, die sich periodisch erneuernden Schenkungsfreibeträge zu nutzen und ohne Bruchteilsgemeinschaft zu übertragen. Die Aufteilung (bloßes Eigentum an die Kinder, Nießbrauch behalten) belässt dem Schenker die Mieteinnahmen und verringert zugleich langfristig die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Die Kosten des Formalismus

Eine SCI erfordert eine Satzung, eine Registereintragung, eine jährliche Gesellschafterversammlung und eine Buchführung (beim IS verpflichtend und vollständig). Zu rechnen ist mit Gründungskosten und anschließend wiederkehrenden Jahreskosten, beim IS häufig ein Steuerberater. Für einen alleinigen Vermieter mit ein oder zwei Objekten bleibt der Direktbesitz in der Regel einfacher und günstiger.

Häufige Fragen

Ermöglicht die SCI, weniger Steuern zu zahlen?: Nicht automatisch. Beim IR ist die Besteuerung identisch mit dem Direktbesitz. Beim IS senkt die Abschreibung die Steuer während der Bewirtschaftung, erhöht aber den Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Der Hauptvorteil bleibt das gemeinsame Halten und die Übertragung.
Kann man mit einer SCI möbliert vermieten?: Ja, aber die regelmäßige möblierte Vermietung ist eine gewerbliche Tätigkeit: Eine SCI mit IR wechselt dadurch zwingend und unumkehrbar zum IS. Für möblierte Vermietung ist der Direktbesitz (LMNP) oft vorzuziehen.
Muss man zu mehreren sein, um eine SCI zu gründen?: Ja: Eine SCI erfordert mindestens zwei Gesellschafter. Ein alleiniger Vermieter kann keine gründen, es sei denn, er beteiligt eine nahestehende Person, auch nur mit einem sehr geringen Anteil.
IR oder IS: kann man seine Wahl ändern?: Der Antrag auf IS ist grundsätzlich unwiderruflich. Die Wahl muss daher von Anfang an abgewogen werden, unter Berücksichtigung des Haltehorizonts und eines etwaigen Verkaufs.