Alquilar a través de una SCI: funcionamiento, fiscalidad IR o IS, ventajas
Actualizado el 16 de julio de 2026 · 7 min de lectura
La société civile immobilière (SCI, sociedad civil inmobiliaria) permite poseer y alquilar un bien entre varias personas, y preparar su transmisión. No aporta ninguna ventaja fiscal automática: todo se juega en el régimen elegido (IR, impuesto sobre la renta, o IS, impuesto de sociedades) y en el tipo de alquiler. Mal calibrada — sobre todo en amueblado — puede costar más de lo que aporta.
Qué es una SCI y para qué sirve
La SCI es una sociedad civil participada por al menos dos socios, que aporta o compra bienes y los pone en alquiler. Los socios poseen participaciones sociales, no los muros. Sirve sobre todo para poseer entre varios (pareja, familia, socios), organizar la gestión mediante un administrador y preparar la transmisión donando participaciones de forma progresiva.
IR o IS: el verdadero arbitraje
El régimen fiscal determina todo lo demás:
- SCI en IR (impuesto sobre la renta, régimen por defecto, llamado «transparente»): cada socio declara su parte proporcional como revenus fonciers (rendimientos del capital inmobiliario), igual que en propiedad directa. Déficit foncier (pérdida inmobiliaria) imputable, régimen real o micro-foncier (régimen simplificado).
- SCI en IS (impuesto de sociedades, por opción, irrevocable): la sociedad tributa sobre su beneficio, con amortización del bien — la base imponible baja notablemente durante la explotación, pero la plusvalía de reventa se calcula sobre el valor amortizado, por tanto más gravosa.
La trampa del amueblado
Alquilar amueblado es una actividad comercial. Una SCI en IR que practica el alquiler amueblado de forma habitual pasa de oficio al IS — con consecuencias fiscales duraderas e irreversibles. Si el proyecto es de amueblado, hay que anticiparlo: o bien asumir el IS, o bien poseer en directo (LMNP, arrendador amueblado no profesional), o bien acotar estrictamente el amueblado.
Transmisión y desmembramiento
Es la principal baza de la SCI. Donar participaciones sociales por tramos permite aprovechar las reducciones por donación que se reconstituyen periódicamente, y transmitir sin proindiviso. El desmembramiento (nuda propiedad a los hijos, usufructo conservado) deja al donante las rentas reduciendo a la vez la base imponible a plazo.
El coste del formalismo
Una SCI exige estatutos, una inscripción registral, una junta general anual y una contabilidad (obligatoria y completa en IS). Hay que contar con gastos de constitución y luego un coste anual recurrente, a menudo un asesor contable en IS. Para un propietario solo con uno o dos bienes, la posesión en directo sigue siendo por lo general más sencilla y menos costosa.
Preguntas frecuentes
- ¿La SCI permite pagar menos impuestos?
- No automáticamente. En IR (impuesto sobre la renta), la fiscalidad es idéntica a la posesión en directo. En IS (impuesto de sociedades), la amortización reduce el impuesto durante la explotación pero encarece la plusvalía en la reventa. El interés principal sigue siendo la posesión entre varios y la transmisión.
- ¿Se puede alquilar amueblado con una SCI?
- Sí, pero el alquiler amueblado habitual es una actividad comercial: una SCI en IR pasa de oficio al IS, de forma irreversible. Para el amueblado, la posesión en directo (LMNP, arrendador amueblado no profesional) suele ser preferible.
- ¿Hay que ser varios para crear una SCI?
- Sí: una SCI requiere como mínimo dos socios. Un propietario solo no puede constituir una, salvo que asocie a un allegado, aunque sea de forma muy minoritaria.
- IR o IS: ¿se puede cambiar de opinión?
- La opción por el IS es en principio irrevocable. La elección debe por tanto arbitrarse desde el principio, teniendo en cuenta el horizonte de posesión y una eventual reventa.