Verhuren via een SCI: werking, fiscaliteit IR of IS, voordelen
Bijgewerkt op 16 juli 2026 · 7 min leestijd
De société civile immobilière (SCI, een Franse burgerlijke vastgoedvennootschap) maakt het mogelijk om samen een pand te bezitten en te verhuren, en de overdracht ervan voor te bereiden. Ze levert geen automatisch fiscaal voordeel op: alles hangt af van het gekozen regime (IR of IS) en van het type verhuur. Slecht afgestemd — vooral bij gemeubileerde verhuur — kan ze meer kosten dan opleveren.
Wat een SCI is en waarvoor ze dient
De SCI is een burgerlijke vennootschap met minstens twee vennoten, die panden inbrengt of aankoopt en ze verhuurt. De vennoten bezitten aandelen, niet de muren. Ze dient vooral om samen te bezitten (koppel, familie, partners), het beheer te organiseren via een zaakvoerder, en de overdracht voor te bereiden door geleidelijk aandelen te schenken.
IR of IS: de echte afweging
Het fiscale regime bepaalt al de rest:
- SCI onder IR (impôt sur le revenu, personenbelasting — het standaardregime, « transparant » genoemd): elke vennoot geeft zijn aandeel aan als revenus fonciers (vastgoedinkomsten), net als bij rechtstreeks bezit. Het déficit foncier (fiscaal vastgoedverlies) is aftrekbaar, met het reële regime of micro-foncier.
- SCI onder IS (impôt sur les sociétés, vennootschapsbelasting — op onherroepelijke optie): de vennootschap wordt belast op haar winst, met afschrijving van het pand. De belastbare basis daalt sterk tijdens de exploitatie, maar de meerwaarde bij verkoop wordt berekend op de afgeschreven waarde en weegt dus zwaarder door.
De valkuil van gemeubileerde verhuur
Gemeubileerd verhuren is een commerciële activiteit. Een SCI onder IR die geregeld gemeubileerd verhuurt, valt automatisch onder het IS — met blijvende en onomkeerbare fiscale gevolgen. Gaat het om een gemeubileerd project, dan moet u dat anticiperen: ofwel het IS aanvaarden, ofwel rechtstreeks bezitten (LMNP, statuut van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen), ofwel de gemeubileerde verhuur strikt afbakenen.
Overdracht en splitsing van eigendom
Dat is de grootste troef van de SCI. Aandelen in schijven schenken laat toe de schenkingsvrijstellingen te gebruiken die zich periodiek heropbouwen, en over te dragen zonder onverdeeldheid. Bij splitsing van de eigendom (blote eigendom aan de kinderen, vruchtgebruik behouden) blijft de schenker de huur ontvangen terwijl de belastbare basis op termijn daalt.
De kostprijs van het formalisme
Een SCI vereist statuten, een inschrijving, een jaarlijkse algemene vergadering en een boekhouding (verplicht en volledig onder het IS). Reken op oprichtingskosten en vervolgens een terugkerende jaarlijkse kost, vaak een boekhouder onder het IS. Voor een verhuurder alleen met een of twee panden blijft rechtstreeks bezit doorgaans eenvoudiger en goedkoper.
Veelgestelde vragen
- Betaalt u met een SCI minder belastingen?
- Niet automatisch. Onder het IR is de fiscaliteit identiek aan rechtstreeks bezit. Onder het IS verlaagt de afschrijving de belasting tijdens de exploitatie, maar verzwaart ze de meerwaarde bij verkoop. Het voornaamste belang blijft samen bezitten en overdragen.
- Kan men gemeubileerd verhuren via een SCI?
- Ja, maar geregelde gemeubileerde verhuur is een commerciële activiteit: een SCI onder IR valt daardoor automatisch en onomkeerbaar onder het IS. Voor gemeubileerde verhuur verdient rechtstreeks bezit (LMNP) vaak de voorkeur.
- Moet men met meerderen zijn om een SCI op te richten?
- Ja: een SCI vereist minstens twee vennoten. Een verhuurder alleen kan er geen oprichten, tenzij hij een naaste laat toetreden, ook al is dat zeer minderheidsgewijs.
- IR of IS: kan men zich bedenken?
- De optie voor het IS is in principe onherroepelijk. De keuze moet dus meteen bij de start worden afgewogen, rekening houdend met de bezitsduur en een eventuele verkoop.