Gjør en SCI at man betaler mindre skatt?

Ikke automatisk. Under IR er beskatningen identisk med direkte eie. Under IS reduserer avskrivningen skatten i driftsperioden, men øker gevinstbeskatningen ved videresalg. Hovedfordelen er fortsatt felles eierskap og arveoverføring.

Kan man drive møblert utleie med en SCI?

Ja, men regelmessig møblert utleie er en kommersiell virksomhet: en SCI under IR går da automatisk og ugjenkallelig over til IS. For møblert utleie er direkte eie (LMNP) ofte å foretrekke.

Må man være flere for å opprette en SCI?

Ja: en SCI krever minst to deltakere. En utleier alene kan ikke opprette en, med mindre vedkommende tar inn en nærstående, om så med en svært liten andel.

IR eller IS: kan man ombestemme seg?

Valget av IS er i prinsippet ugjenkallelig. Beslutningen må derfor tas fra starten, ut fra hvor lenge man planlegger å eie og et eventuelt videresalg.

Leie ut via en SCI: virkemåte, beskatning etter IR eller IS, fordeler

Oppdatert den 16. juli 2026 · 7 min lesing

Société civile immobilière (SCI — fransk sivilrettslig eiendomsselskap) gjør det mulig å eie og leie ut en bolig sammen med andre, og å forberede overføringen av formuen. Den gir ingen automatisk skattefordel: alt avhenger av det valgte skatteregimet (IR eller IS) og av utleieformen. Feil innrettet — særlig ved møblert utleie — kan den koste mer enn den gir.

Hva en SCI er og hva den brukes til

SCI er et sivilrettslig selskap eid av minst to deltakere, som skyter inn eller kjøper eiendommer og leier dem ut. Deltakerne eier andeler i selskapet, ikke selve bygningen. Den brukes først og fremst til å eie sammen med andre (ektefeller, familie, medinvestorer), organisere forvaltningen gjennom en daglig leder, og forberede arveoverføringen ved gradvis å gi bort andeler.

IR eller IS: den egentlige avveiningen

Skatteregimet avgjør alt det øvrige:

SCI under IR (impôt sur le revenu — fransk personskatt; standardregimet, kalt «transparent»): hver deltaker oppgir sin andel som revenus fonciers (leieinntekter fra eiendom), som ved direkte eie. Déficit foncier (fradragsberettiget eiendomsunderskudd) kan avregnes, og man velger mellom faktisk regnskap og micro-foncier (forenklet regime med standardfradrag).
SCI under IS (impôt sur les sociétés — fransk selskapsskatt; valgfritt, men ugjenkallelig): selskapet skattlegges av overskuddet, med avskrivning av eiendommen — skattegrunnlaget synker kraftig i driftsperioden, men gevinsten ved videresalg beregnes ut fra nedskrevet verdi, og blir derfor tyngre.

Fellen ved møblert utleie

Møblert utleie er en kommersiell virksomhet. En SCI under IR som driver møblert utleie regelmessig, går automatisk over til IS — med varige og ugjenkallelige skattemessige konsekvenser. Dersom prosjektet gjelder møblert utleie, må dette planlegges: enten aksepterer man IS, eller man eier direkte (LMNP — fransk status som ikke-profesjonell utleier av møblert bolig), eller man avgrenser den møblerte delen strengt.

Arveoverføring og deling av eiendomsretten

Dette er SCI-ens største fortrinn. Å gi bort selskapsandeler i etapper gjør det mulig å utnytte fribeløpene ved gaver, som gjenoppstår med jevne mellomrom, og å overføre uten sameie. Deling av eiendomsretten (barna får den blotte eiendomsretten, giveren beholder bruksretten) lar giveren beholde leieinntektene samtidig som det skattepliktige grunnlaget reduseres på sikt.

Kostnaden ved formalismen

En SCI krever vedtekter, registrering, en årlig generalforsamling og et regnskap (obligatorisk og fullstendig under IS). Regn med etableringskostnader og deretter en løpende årlig kostnad, ofte en autorisert regnskapsfører under IS. For en utleier alene med én eller to boliger er direkte eie som regel enklere og rimeligere.

Ofte stilte spørsmål

Gjør en SCI at man betaler mindre skatt?: Ikke automatisk. Under IR er beskatningen identisk med direkte eie. Under IS reduserer avskrivningen skatten i driftsperioden, men øker gevinstbeskatningen ved videresalg. Hovedfordelen er fortsatt felles eierskap og arveoverføring.
Kan man drive møblert utleie med en SCI?: Ja, men regelmessig møblert utleie er en kommersiell virksomhet: en SCI under IR går da automatisk og ugjenkallelig over til IS. For møblert utleie er direkte eie (LMNP) ofte å foretrekke.
Må man være flere for å opprette en SCI?: Ja: en SCI krever minst to deltakere. En utleier alene kan ikke opprette en, med mindre vedkommende tar inn en nærstående, om så med en svært liten andel.
IR eller IS: kan man ombestemme seg?: Valget av IS er i prinsippet ugjenkallelig. Beslutningen må derfor tas fra starten, ut fra hvor lenge man planlegger å eie og et eventuelt videresalg.