A SCI permite pagar menos impostos?

Não automaticamente. No IR, a fiscalidade é idêntica à detenção direta. No IS, a amortização reduz o imposto durante a exploração mas agrava a mais-valia na revenda. O interesse principal continua a ser a detenção em conjunto e a transmissão.

Pode arrendar-se mobilado com uma SCI?

Sim, mas o arrendamento mobilado habitual é uma atividade comercial: uma SCI ao IR passa automaticamente ao IS, de forma irreversível. Para mobilado, a detenção direta (LMNP) é muitas vezes preferível.

É preciso ser vários para criar uma SCI?

Sim: uma SCI exige no mínimo dois sócios. Um senhorio sozinho não pode constituir uma, salvo associando um familiar, ainda que muito minoritariamente.

IR ou IS: pode mudar-se de ideias?

A opção pelo IS é em princípio irrevogável. A escolha deve por isso ser arbitrada desde o início, tendo em conta o horizonte de detenção e uma eventual revenda.

Arrendar através de uma SCI: funcionamento, fiscalidade IR ou IS, vantagens

Atualizado em 16 de julho de 2026 · 7 min de leitura

A société civile immobilière (SCI, sociedade civil imobiliária francesa) permite deter e arrendar um imóvel em conjunto, e preparar a sua transmissão. Não traz qualquer vantagem fiscal automática: tudo se joga no regime escolhido (IR, imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, ou IS, imposto sobre as sociedades) e no tipo de arrendamento. Mal calibrada — nomeadamente no mobilado — pode custar mais do que rende.

O que é uma SCI e para que serve

A SCI é uma sociedade civil detida por pelo menos dois sócios, que entra com imóveis ou os adquire e os coloca em arrendamento. Os sócios detêm quotas sociais, não as paredes. Serve sobretudo para deter em conjunto (casal, família, sócios), organizar a gestão através de um gerente, e preparar a transmissão doando quotas progressivamente.

IR ou IS: a verdadeira arbitragem

O regime fiscal determina todo o resto:

SCI ao IR (regime por defeito, dito «transparente»): cada sócio declara a sua quota-parte em revenus fonciers (rendimentos prediais), como na detenção direta. Déficit foncier (défice predial) imputável, regime real ou micro-foncier (regime simplificado).
SCI ao IS (por opção, irrevogável): a sociedade é tributada sobre o seu lucro, com amortização do imóvel — a base tributável desce fortemente durante a exploração, mas a mais-valia de revenda é calculada sobre o valor amortizado, logo mais pesada.

A armadilha do mobilado

Arrendar mobilado é uma atividade comercial. Uma SCI ao IR que pratique o arrendamento mobilado de forma habitual passa automaticamente ao IS — com consequências fiscais duradouras e irreversíveis. Se o projeto é mobilado, é preciso antecipá-lo: ou assumir o IS, ou deter em direto (LMNP, estatuto francês de arrendatário mobilado não profissional), ou limitar estritamente o mobilado.

Transmissão e desmembramento

É a principal vantagem da SCI. Doar quotas sociais por tranches permite utilizar os abatimentos de doação que se reconstituem periodicamente, e transmitir sem indivisão. O desmembramento (raiz para os filhos, usufruto conservado) deixa ao doador as rendas, reduzindo a base tributável a prazo.

O custo do formalismo

Uma SCI exige estatutos, um registo, uma assembleia geral anual e uma contabilidade (obrigatória e completa no IS). Conte com custos de constituição e depois um custo anual recorrente, muitas vezes um contabilista certificado no IS. Para um senhorio sozinho com um ou dois imóveis, a detenção direta continua geralmente mais simples e menos onerosa.

Perguntas frequentes

A SCI permite pagar menos impostos?: Não automaticamente. No IR, a fiscalidade é idêntica à detenção direta. No IS, a amortização reduz o imposto durante a exploração mas agrava a mais-valia na revenda. O interesse principal continua a ser a detenção em conjunto e a transmissão.
Pode arrendar-se mobilado com uma SCI?: Sim, mas o arrendamento mobilado habitual é uma atividade comercial: uma SCI ao IR passa automaticamente ao IS, de forma irreversível. Para mobilado, a detenção direta (LMNP) é muitas vezes preferível.
É preciso ser vários para criar uma SCI?: Sim: uma SCI exige no mínimo dois sócios. Um senhorio sozinho não pode constituir uma, salvo associando um familiar, ainda que muito minoritariamente.
IR ou IS: pode mudar-se de ideias?: A opção pelo IS é em princípio irrevogável. A escolha deve por isso ser arbitrada desde o início, tendo em conta o horizonte de detenção e uma eventual revenda.