Gör en SCI att man betalar mindre skatt?

Inte automatiskt. Vid IR är beskattningen identisk med direkt ägande. Vid IS minskar avskrivningen skatten under innehavstiden men ökar kapitalvinsten vid försäljning. Den främsta nyttan är fortsatt ägandet tillsammans och överlåtelsen.

Kan man hyra ut möblerat med en SCI?

Ja, men regelbunden möblerad uthyrning är en kommersiell verksamhet: en SCI med IR övergår då automatiskt till IS, på ett oåterkalleligt sätt. För möblerat är direkt ägande (LMNP) ofta att föredra.

Måste man vara flera för att bilda en SCI?

Ja: en SCI kräver minst två delägare. En ensam hyresvärd kan inte bilda en, annat än genom att ta in en närstående, även med en mycket liten andel.

IR eller IS: kan man ändra sig?

Optionen för IS är i princip oåterkallelig. Valet måste därför avgöras från början, med hänsyn till innehavshorisonten och en eventuell försäljning.

Hyra ut via en SCI: funktion, beskattning IR eller IS, fördelar

Uppdaterad den 16 juli 2026 · 7 min läsning

Société civile immobilière (SCI, franskt civilrättsligt fastighetsbolag) gör det möjligt att äga och hyra ut en bostad tillsammans med andra och att förbereda överlåtelsen. Den ger ingen automatisk skattefördel: allt avgörs av det valda skatteregimen (IR eller IS) och av uthyrningens typ. Fel kalibrerad — särskilt vid möblerad uthyrning — kan den kosta mer än den ger.

Vad en SCI är och vad den används till

SCI är ett civilrättsligt bolag som ägs av minst två delägare, vilket tillskjuter eller köper fastigheter och hyr ut dem. Delägarna äger andelar i bolaget, inte väggarna. Den används framför allt för att äga tillsammans (par, familj, kompanjoner), organisera förvaltningen via en företrädare och förbereda överlåtelsen genom att successivt ge bort andelar.

IR eller IS: den verkliga avvägningen

Skatteregimen avgör allt det övriga:

SCI med IR (fransk inkomstskatt, standardregim, kallad "transparent"): varje delägare deklarerar sin andel som revenus fonciers (franska fastighetsinkomster), precis som vid direkt ägande. Déficit foncier (franskt fastighetsunderskott) får kvittas, med regime réel eller micro-foncier (förenklad schablonregim).
SCI med IS (fransk bolagsskatt, efter option, oåterkallelig): bolaget beskattas på sin vinst, med avskrivning av fastigheten — beskattningsunderlaget sjunker kraftigt under innehavstiden, men kapitalvinsten vid försäljning beräknas på det avskrivna värdet och blir därför tyngre.

Fallgropen med möblerad uthyrning

Att hyra ut möblerat är en kommersiell verksamhet. En SCI med IR som bedriver möblerad uthyrning regelbundet övergår automatiskt till IS — med varaktiga och oåterkalleliga skattekonsekvenser. Om projektet avser möblerat måste det förutses: antingen accepterar man IS, eller så äger man direkt (LMNP, fransk status för icke yrkesmässig möblerad uthyrare), eller så begränsar man det möblerade strikt.

Överlåtelse och uppdelad äganderätt

Det är SCI:ns största fördel. Att ge bort andelar i etapper gör det möjligt att utnyttja gåvoavdragen som återställs med jämna mellanrum och att överlåta utan samägande. Uppdelad äganderätt (barnen får den nakna äganderätten, givaren behåller nyttjanderätten) låter givaren behålla hyrorna samtidigt som det beskattningsbara underlaget minskar på sikt.

Kostnaden för formalia

En SCI kräver bolagsordning, registrering, en årlig bolagsstämma och bokföring (obligatorisk och fullständig vid IS). Räkna med bildningskostnader och därefter en återkommande årlig kostnad, ofta en revisor vid IS. För en ensam hyresvärd med en eller två bostäder är direkt ägande i regel enklare och billigare.

Vanliga frågor

Gör en SCI att man betalar mindre skatt?: Inte automatiskt. Vid IR är beskattningen identisk med direkt ägande. Vid IS minskar avskrivningen skatten under innehavstiden men ökar kapitalvinsten vid försäljning. Den främsta nyttan är fortsatt ägandet tillsammans och överlåtelsen.
Kan man hyra ut möblerat med en SCI?: Ja, men regelbunden möblerad uthyrning är en kommersiell verksamhet: en SCI med IR övergår då automatiskt till IS, på ett oåterkalleligt sätt. För möblerat är direkt ägande (LMNP) ofta att föredra.
Måste man vara flera för att bilda en SCI?: Ja: en SCI kräver minst två delägare. En ensam hyresvärd kan inte bilda en, annat än genom att ta in en närstående, även med en mycket liten andel.
IR eller IS: kan man ändra sig?: Optionen för IS är i princip oåterkallelig. Valet måste därför avgöras från början, med hänsyn till innehavshorisonten och en eventuell försäljning.