Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Très peu. Les droits de mutation sont fixés par la loi et les émoluments suivent un barème national. Seule une petite remise sur les émoluments est possible au-delà d’un certain seuil de prix.

Peut-on les inclure dans le prêt immobilier ?

Oui, les frais d’acquisition peuvent être financés par le crédit, mais beaucoup de banques demandent un apport couvrant au moins ces frais. Cela dépend de votre profil et de l’établissement.

Pourquoi sont-ils plus faibles dans le neuf ?

Parce que les droits de mutation y sont réduits : l’achat dans le neuf relève de la TVA immobilière (déjà incluse dans le prix), et non des droits d’enregistrement classiques de l’ancien.

Frais de notaire : composition, calcul et différence ancien / neuf

Mis à jour le 3 septembre 2026 · 6 min de lecture

On parle de « frais de notaire », mais l'expression est trompeuse : l'essentiel de la somme n'est pas la rémunération du notaire — ce sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités. Comprendre leur composition permet de mieux budgéter un achat et d'expliquer l'écart, parfois surprenant, entre l'ancien et le neuf.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition se décomposent en quatre postes, dont un seul revient réellement au notaire :

Les droits de mutation (DMTO) : la part la plus lourde (environ 5,80 % du prix dans l’ancien). Ce sont des impôts perçus pour le compte du département et de la commune.
Les émoluments du notaire : sa rémunération, strictement réglementée par un barème national par tranches, à laquelle s’ajoute la TVA à 20 %.
La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour la publicité foncière.
Les débours et formalités : les sommes avancées par le notaire (documents d’urbanisme, cadastre, géomètre…), de l’ordre de quelques centaines à un millier d’euros.

Le barème des émoluments

Les émoluments proportionnels suivent un barème dégressif appliqué par tranches de prix, identique chez tous les notaires (la concurrence ne joue donc quasiment pas dessus) :

De 0 à 6 500 € : 3,870 %
De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Ancien ou neuf : un écart déterminant

Dans l'ancien, les frais représentent environ 7 à 8 % du prix. Dans le neuf (achat sur plan / VEFA), ils tombent à 2 à 3 % : les droits de mutation y sont fortement réduits car l'opération relève de la TVA immobilière, déjà comprise dans le prix de vente.

Sur un bien à 200 000 €, l'écart se chiffre en milliers d'euros — un paramètre à intégrer dans le calcul de rentabilité avant de comparer une offre ancienne et une offre neuve.

Peut-on réduire ces frais ?

Quelques leviers existent, à la marge :

Déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, meubles) de l’assiette taxable, sur justificatifs et dans une limite raisonnable.
Négocier une remise sur les émoluments : possible seulement au-delà de 100 000 € de tranche et plafonnée par la loi.
Vérifier les frais d’agence : s’ils sont à la charge de l’acquéreur et affichés séparément, ils ne supportent pas les droits de mutation.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables ?: Très peu. Les droits de mutation sont fixés par la loi et les émoluments suivent un barème national. Seule une petite remise sur les émoluments est possible au-delà d’un certain seuil de prix.
Peut-on les inclure dans le prêt immobilier ?: Oui, les frais d’acquisition peuvent être financés par le crédit, mais beaucoup de banques demandent un apport couvrant au moins ces frais. Cela dépend de votre profil et de l’établissement.
Pourquoi sont-ils plus faibles dans le neuf ?: Parce que les droits de mutation y sont réduits : l’achat dans le neuf relève de la TVA immobilière (déjà incluse dans le prix), et non des droits d’enregistrement classiques de l’ancien.