Logement décent : les critères et obligations du bailleur
Mis à jour le 3 septembre 2026 · 6 min de lecture
Avant de mettre un bien en location, le bailleur doit s'assurer qu'il répond aux critères légaux de décence. Un logement non décent expose le propriétaire à devoir réaliser des travaux, à une réduction ou une suspension du loyer, voire à des sanctions. Voici ce que la loi exige.
Une surface et un volume minimum
Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. En dessous, le logement ne peut pas être loué comme résidence principale.
La sécurité et la santé des occupants
Le logement doit assurer la sécurité physique et la santé du locataire : gros œuvre en bon état, garde-corps aux fenêtres et escaliers, réseaux électriques et de gaz aux normes, protection contre les infiltrations d'air et d'eau, matériaux sans risque manifeste (amiante, plomb).
Il doit aussi être exempt de nuisibles et parasites (punaises de laise, rongeurs), et permettre une aération suffisante.
Les équipements obligatoires
Le logement décent comporte un minimum d’équipements : chauffage, eau potable chaude et froide, installation sanitaire (WC intérieur séparé de la cuisine et de la pièce de vie, douche ou baignoire), une cuisine ou coin cuisine avec évier, et une installation électrique suffisante pour l’éclairage et les appareils courants.
Le critère de performance énergétique
La décence intègre désormais un seuil de performance énergétique. Les logements les plus énergivores (classes DPE les plus basses) sont progressivement interdits à la location : depuis 2023 pour les plus extrêmes, puis les classes G, F et E selon un calendrier échelonné.
Un logement classé passoire thermique doit donc être rénové pour rester louable. C'est devenu un critère de décence à part entière.
Questions fréquentes
- Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?
- Le locataire peut exiger la mise en conformité, saisir la commission de conciliation puis le juge, obtenir une réduction ou une suspension du loyer, voire des dommages-intérêts. Le bailleur peut aussi perdre le bénéfice de certains dispositifs.
- La surface minimale est-elle de 9 m² partout ?
- La pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, OU offrir un volume d’au moins 20 m³. Des règles spécifiques s’appliquent en colocation (surface par colocataire) et pour certains meublés.
- Une passoire thermique peut-elle encore être louée ?
- De moins en moins : les classes DPE les plus basses sont progressivement interdites à la location selon un calendrier légal. Sans rénovation, ces logements deviennent non louables comme résidence principale.