Peut-on passer du micro-foncier au réel ?

Oui, sur simple option lors de votre déclaration. Attention : l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, après quoi elle se reconduit tacitement d’année en année tant que vous ne revenez pas au micro.

Le micro-foncier existe-t-il en location meublée ?

Non. La location meublée relève des BIC, avec le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou le réel (LMNP). Le micro-foncier ne concerne que la location nue.

Les travaux sont-ils déductibles au micro-foncier ?

Non. L’abattement de 30 % est forfaitaire et couvre l’ensemble des charges : au micro-foncier, aucune charge ni aucun travaux ne se déduit en plus. Pour déduire des travaux, il faut opter pour le régime réel.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?

Mis à jour le 3 septembre 2026 · 6 min de lecture

En location nue, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes : le micro-foncier (simple, avec un abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges réelles). Le bon choix peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt par an. Voici comment trancher.

Le micro-foncier : simple mais forfaitaire

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % : vous n'êtes imposé que sur 70 % de vos loyers, sans avoir à justifier la moindre charge.

C'est idéal si vos charges réelles sont faibles (moins de 30 % des loyers) et que vous ne réalisez pas de travaux. La déclaration se limite à reporter le montant des loyers.

Le régime réel : déduire les charges… et créer un déficit

Au réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, provisions de copropriété. Si ces charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).

Le réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et optionnel en dessous. L'option est irrévocable pendant trois ans.

La règle simple pour choisir

Comparez vos charges réelles au forfait de 30 %. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers — c'est souvent le cas avec un crédit en cours ou des travaux — le régime réel est plus avantageux. En dessous, le micro-foncier et sa simplicité l'emportent.

En pratique, dès qu'il y a des travaux importants ou des intérêts d'emprunt élevés, le réel devient presque toujours gagnant.

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-foncier au réel ?: Oui, sur simple option lors de votre déclaration. Attention : l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, après quoi elle se reconduit tacitement d’année en année tant que vous ne revenez pas au micro.
Le micro-foncier existe-t-il en location meublée ?: Non. La location meublée relève des BIC, avec le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou le réel (LMNP). Le micro-foncier ne concerne que la location nue.
Les travaux sont-ils déductibles au micro-foncier ?: Non. L’abattement de 30 % est forfaitaire et couvre l’ensemble des charges : au micro-foncier, aucune charge ni aucun travaux ne se déduit en plus. Pour déduire des travaux, il faut opter pour le régime réel.