Résilier le bail et clause résolutoire : la procédure en cas d’impayé
Mis à jour le 3 septembre 2026 · 7 min de lecture
Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur ne peut pas résilier le bail ni expulser de sa propre initiative : la loi impose une procédure encadrée, qui s'appuie sur la clause résolutoire du bail et passe par le juge. En comprendre les étapes permet d'agir vite et correctement.
La clause résolutoire : la clé de la procédure
La clause résolutoire, présente dans la quasi-totalité des baux, prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement : non-paiement du loyer ou des charges, défaut d'assurance, ou non-versement du dépôt de garantie. Sans elle, la résiliation est plus longue (résiliation judiciaire au fond).
Elle ne joue jamais seule : elle doit être mise en œuvre par un commandement, puis validée par le juge.
Le commandement de payer
La première étape est de faire délivrer par un commissaire de justice (huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors d'un délai de six semaines pour régler sa dette.
En parallèle, la caution éventuelle est informée, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) ainsi que la CAF (si APL) sont notifiées selon les cas.
La procédure judiciaire et l’expulsion
Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le juge constate la résiliation, prononce l'expulsion et peut accorder au locataire des délais de paiement.
L'expulsion elle-même, si elle devient nécessaire, ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (généralement du 1er novembre au 31 mars) et requiert le concours de la force publique. Une assurance loyers impayés (GLI) prend en charge ces démarches et indemnise le bailleur.
Questions fréquentes
- Peut-on expulser un locataire soi-même ?
- Non, jamais. Couper l’eau, changer la serrure ou expulser sans décision de justice constitue une voie de fait passible de sanctions pénales. Seule une décision du juge, exécutée par un commissaire de justice, permet l’expulsion.
- Que faire dès le premier impayé ?
- Agir vite : relancer le locataire, activer la caution ou l’assurance GLI, et ne pas laisser la dette s’accumuler. Plus la procédure est engagée tôt, plus les chances de recouvrement sont élevées.
- Combien de temps dure la procédure ?
- De plusieurs mois à plus d’un an selon les juridictions et les délais accordés au locataire. C’est pourquoi la prévention (dossier solide, caution ou GLI, réactivité) est déterminante.