Darf man eine passoire thermique noch vermieten?

Seit dem 1er janvier 2025 (1. Januar 2025) darf eine Wohnung der Klasse G nicht mehr vermietet werden. Die Klasse F folgt am 1er janvier 2028 (1. Januar 2028), die Klasse E am 1er janvier 2034 (1. Januar 2034). Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung darf weder neu vermietet noch unverändert verlängert werden.

Kann die Miete einer passoire erhöht werden?

Nein. Bei Wohnungen der Klasse F oder G ist jede Mieterhöhung blockiert, einschließlich der jährlichen IRL-Anpassung, bis die energetische Leistung verbessert ist.

Ist der DPE für die Vermietung verpflichtend?

Ja. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein. Da er verbindlich ist, kann ein fehlerhafter DPE die Haftung des Vermieters auslösen.

DPE und Vermietung: energetische Wohnwürdigkeit und passoires thermiques

Aktualisiert am 24. August 2026 · 7 Min. Lesezeit

Der diagnostic de performance énergétique (DPE, Energieausweis) ist bei der Vermietung zentral geworden: Er ist verbindlich (opposable) und bedingt das Recht zu vermieten. Die energiehungrigsten Wohnungen — die passoires thermiques (Energieschleudern) — werden schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, und ihre Mieten sind eingefroren. Vorausschauen erspart eine nicht vermietbare Immobilie.

Ein verbindlicher DPE

Der DPE stuft die Wohnung von A (sehr effizient) bis G (sehr energiehungrig) ein. Seit seiner Reform ist er verbindlich (opposable): Der Mieter kann bei einer offensichtlichen Abweichung von der Realität gegen den Vermieter vorgehen. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein.

Der Verbotskalender

Das loi Climat et Résilience (Klima- und Resilienzgesetz) schließt passoires thermiques im Namen der décence énergétique (energetische Wohnwürdigkeit) schrittweise von der Vermietung aus. Im französischen Mutterland gilt folgender Kalender:

seit dem 1er janvier 2025 (1. Januar 2025): Wohnungen der Klasse G dürfen nicht mehr neu vermietet werden (die energiehungrigsten G-Wohnungen bereits seit 2023);
ab dem 1er janvier 2028 (1. Januar 2028): folgen die Wohnungen der Klasse F;
ab dem 1er janvier 2034 (1. Januar 2034): sind auch die Wohnungen der Klasse E betroffen.

Was das Verbot konkret bedeutet

Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung kann nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags sein. Der bereits eingezogene Mieter kann bleiben, kann vom Vermieter aber die notwendigen Arbeiten verlangen, um die Wohnung wohnwürdig zu machen, und der Mietvertrag kann bei Ablauf nicht unverändert verlängert werden.

Die Fristen können in den Überseegebieten abweichen. Maßgeblich ist die Einstufung des zum Zeitpunkt der Vermietung gültigen DPE.

Die Mieteinfrierung der passoires

Bei passoires thermiques (Klassen F und G) ist keine Mieterhöhung mehr möglich: weder die jährliche Anpassung über den IRL (Referenzindex der Mieten) noch eine Erhöhung bei Neuvermietung. Die Miete bleibt eingefroren, solange die energetische Leistung nicht verbessert wird.

Sanieren, um weiter vermieten zu können

Dämmung, Heizungswechsel, Lüftung: Den DPE zu verbessern erlaubt es, den passoire-Status zu verlassen, die Miete freizugeben und das Recht zu vermieten abzusichern. Diese Arbeiten sind zudem im tatsächlichen Regime abzugsfähig und können einen déficit foncier (Verlust aus Grundvermögen) erzeugen.

Häufige Fragen

Darf man eine passoire thermique noch vermieten?: Seit dem 1er janvier 2025 (1. Januar 2025) darf eine Wohnung der Klasse G nicht mehr vermietet werden. Die Klasse F folgt am 1er janvier 2028 (1. Januar 2028), die Klasse E am 1er janvier 2034 (1. Januar 2034). Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung darf weder neu vermietet noch unverändert verlängert werden.
Kann die Miete einer passoire erhöht werden?: Nein. Bei Wohnungen der Klasse F oder G ist jede Mieterhöhung blockiert, einschließlich der jährlichen IRL-Anpassung, bis die energetische Leistung verbessert ist.
Ist der DPE für die Vermietung verpflichtend?: Ja. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein. Da er verbindlich ist, kann ein fehlerhafter DPE die Haftung des Vermieters auslösen.