Darf man eine passoire thermique noch vermieten?

Die energiehungrigsten Wohnungen der Klasse G sind bereits von der Vermietung ausgeschlossen; die F und dann die E folgen nach dem Kalender. Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung darf nicht wieder vermietet werden.

Kann die Miete einer passoire erhöht werden?

Nein. Bei Wohnungen der Klasse F oder G ist jede Mieterhöhung blockiert, einschließlich der jährlichen IRL-Anpassung, bis die energetische Leistung verbessert ist.

Ist der DPE für die Vermietung verpflichtend?

Ja. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein. Da er verbindlich ist, kann ein fehlerhafter DPE die Haftung des Vermieters auslösen.

DPE und Vermietung: energetische Wohnwürdigkeit und passoires thermiques

Aktualisiert am 6. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit

Der diagnostic de performance énergétique (DPE, Energieausweis) ist bei der Vermietung zentral geworden: Er ist verbindlich (opposable) und bedingt das Recht zu vermieten. Die energiehungrigsten Wohnungen — die passoires thermiques (Energieschleudern) — werden schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, und ihre Mieten sind eingefroren. Vorausschauen erspart eine nicht vermietbare Immobilie.

Ein verbindlicher DPE

Der DPE stuft die Wohnung von A (sehr effizient) bis G (sehr energiehungrig) ein. Seit seiner Reform ist er verbindlich (opposable): Der Mieter kann bei einer offensichtlichen Abweichung von der Realität gegen den Vermieter vorgehen. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein.

Der Verbotskalender

Wohnungen, die eine Verbrauchsschwelle überschreiten, werden im Namen der décence énergétique (energetische Wohnwürdigkeit) schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen: die energiehungrigsten (Klasse G) zuerst, dann die F, dann die E, nach einem gestaffelten Kalender. Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung darf nicht mehr zur Vermietung angeboten werden.

Die Mieteinfrierung der passoires

Bei passoires thermiques (Klassen F und G) ist keine Mieterhöhung mehr möglich: weder die jährliche Anpassung über den IRL (Referenzindex der Mieten) noch eine Erhöhung bei Neuvermietung. Die Miete bleibt eingefroren, solange die energetische Leistung nicht verbessert wird.

Sanieren, um weiter vermieten zu können

Dämmung, Heizungswechsel, Lüftung: Den DPE zu verbessern erlaubt es, den passoire-Status zu verlassen, die Miete freizugeben und das Recht zu vermieten abzusichern. Diese Arbeiten sind zudem im tatsächlichen Regime abzugsfähig und können einen déficit foncier (Verlust aus Grundvermögen) erzeugen.

Häufige Fragen

Darf man eine passoire thermique noch vermieten?: Die energiehungrigsten Wohnungen der Klasse G sind bereits von der Vermietung ausgeschlossen; die F und dann die E folgen nach dem Kalender. Eine energetisch nicht wohnwürdige Wohnung darf nicht wieder vermietet werden.
Kann die Miete einer passoire erhöht werden?: Nein. Bei Wohnungen der Klasse F oder G ist jede Mieterhöhung blockiert, einschließlich der jährlichen IRL-Anpassung, bis die energetische Leistung verbessert ist.
Ist der DPE für die Vermietung verpflichtend?: Ja. Er muss in der Anzeige stehen und dem Mietvertrag beigefügt sein. Da er verbindlich ist, kann ein fehlerhafter DPE die Haftung des Vermieters auslösen.