DPE e locazione: decenza energetica e passoires thermiques
Aggiornato il 24 agosto 2026 · 7 min di lettura
Il diagnostic de performance énergétique (DPE, attestato di prestazione energetica) è diventato centrale nella locazione: opponibile, condiziona il diritto di affittare. Gli alloggi più energivori — le passoires thermiques (alloggi definiti “colabrodo energetici”) — sono progressivamente vietati alla locazione, e i loro canoni sono bloccati. Anticipare evita di ritrovarsi con un immobile non affittabile.
Un DPE opponibile
Il DPE classifica l’alloggio dalla A (molto efficiente) alla G (molto energivoro). Dalla sua riforma è opponibile: l’inquilino può rivalersi sul locatore in caso di scostamento evidente dalla realtà. Deve figurare nell’annuncio ed essere allegato al contratto.
Il calendario di divieto
La loi Climat et Résilience (legge Clima e Resilienza) esclude progressivamente le passoires thermiques dalla locazione, in virtù della décence énergétique (decenza energetica). In Francia metropolitana, il calendario è il seguente:
- dal 1er janvier 2025: gli alloggi di classe G non possono più essere messi in locazione (i G più energivori lo erano già dal 2023);
- al 1er janvier 2028: sarà il turno degli alloggi di classe F;
- al 1er janvier 2034: saranno a loro volta interessati gli alloggi di classe E.
Che cosa implica concretamente il divieto
Un alloggio diventato non decente sul piano energetico non può più essere oggetto di un nuovo contratto di locazione. L’inquilino già presente può restare, ma può esigere dal locatore i lavori necessari per rendere l’alloggio decente, e il contratto non potrà essere rinnovato nello stato attuale alla sua scadenza.
Le scadenze possono differire nei territori d’oltremare. La classificazione di riferimento è quella del DPE in corso di validità al momento della messa in locazione.
Il blocco dei canoni delle passoires
Le passoires thermiques (classi F e G) non possono più essere oggetto di un aumento del canone: né revisione annuale tramite l’IRL (indice di riferimento dei canoni), né rialzo alla rilocazione. Il canone resta bloccato finché la prestazione energetica non viene migliorata.
Ristrutturare per continuare ad affittare
Isolamento, sostituzione del riscaldamento, ventilazione: migliorare il DPE permette di uscire dallo statuto di passoire, di sbloccare il canone e di mettere al sicuro il diritto di affittare. Questi lavori sono peraltro deducibili nel regime reale e possono generare un deficit fondiario.
Domande frequenti
- Si può ancora affittare una passoire thermique?
- Dal 1er janvier 2025, un alloggio di classe G non può più essere messo in locazione. La classe F seguirà al 1er janvier 2028 e la classe E al 1er janvier 2034. Un alloggio non decente sul piano energetico non può essere rimesso in locazione né rinnovato nello stato attuale.
- Il canone di una passoire può essere aumentato?
- No. Per gli alloggi classificati F o G, ogni aumento del canone è bloccato, compresa la revisione annuale IRL, fino al miglioramento della prestazione energetica.
- Il DPE è obbligatorio per affittare?
- Sì. Deve figurare nell’annuncio ed essere allegato al contratto. Essendo opponibile, un DPE errato può far sorgere la responsabilità del locatore.