DPE en verhuur: energetische fatsoenlijkheid en passoires thermiques
Bijgewerkt op 24 augustus 2026 · 7 min leestijd
Het diagnostic de performance énergétique (DPE, energieprestatiediagnose) is centraal geworden in verhuur: tegenwerpbaar, bepaalt het het recht om te verhuren. De meest energieverslindende woningen — de passoires thermiques (energieverspillers) — worden geleidelijk verboden om te verhuren, en hun huur wordt bevroren. Anticiperen vermijdt dat u met een onverhuurbaar pand blijft zitten.
Een tegenwerpbaar DPE
Het DPE klasseert de woning van A (zeer performant) tot G (zeer energieverslindend). Sinds de hervorming is het tegenwerpbaar: de huurder kan zich tegen de verhuurder keren bij een duidelijk verschil met de werkelijkheid. Het moet in de advertentie staan en bij het contract worden gevoegd.
De verbodskalender
De loi Climat et Résilience (klimaat- en veerkrachtwet) sluit de passoires thermiques geleidelijk uit van verhuur, op grond van de décence énergétique (energetische fatsoenlijkheid). In continentaal Frankrijk geldt de volgende kalender:
- sinds 1 januari 2025: woningen met klasse G mogen niet meer worden verhuurd (de meest energieverslindende G-woningen mochten dat al sinds 2023 niet meer);
- vanaf 1 januari 2028: dit geldt ook voor woningen met klasse F;
- vanaf 1 januari 2034: woningen met klasse E vallen op hun beurt onder het verbod.
Wat het verbod concreet inhoudt
Een woning die energetisch niet meer fatsoenlijk (décent) is, kan niet meer het voorwerp zijn van een nieuw huurcontract. De reeds aanwezige huurder mag blijven wonen, maar kan van de verhuurder de nodige werken eisen om de woning fatsoenlijk te maken, en het contract kan bij afloop niet ongewijzigd worden verlengd.
De termijnen kunnen afwijken in de overzeese gebieden (outre-mer). De referentieklasse is die van het DPE dat geldig is op het moment van verhuur.
De bevriezing van de huur van passoires
De passoires thermiques (klassen F en G) mogen niet meer het voorwerp zijn van een huurverhoging: noch jaarlijkse herziening via de IRL-index, noch verhoging bij herverhuring. De huur blijft bevroren zolang de energieprestatie niet is verbeterd.
Renoveren om te blijven verhuren
Isolatie, verwarming vervangen, ventilatie: het DPE verbeteren maakt het mogelijk het statuut van passoire te verlaten, de huur te ontdooien en het recht om te verhuren veilig te stellen. Deze werken zijn bovendien aftrekbaar onder het reële regime en kunnen een fiscaal tekort (déficit foncier) opleveren.
Veelgestelde vragen
- Mag men een passoire thermique nog verhuren?
- Sinds 1 januari 2025 mag een woning met klasse G niet meer worden verhuurd. Klasse F volgt op 1 januari 2028 en klasse E op 1 januari 2034. Een energetisch niet-fatsoenlijke woning mag niet opnieuw worden verhuurd, noch ongewijzigd worden verlengd.
- Mag de huur van een passoire worden verhoogd?
- Nee. Voor woningen geklasseerd F of G is elke huurverhoging geblokkeerd, inclusief de jaarlijkse IRL-herziening, tot de energieprestatie is verbeterd.
- Is het DPE verplicht om te verhuren?
- Ja. Het moet in de advertentie staan en bij het contract worden gevoegd. Omdat het tegenwerpbaar is, kan een foutief DPE de aansprakelijkheid van de verhuurder in het geding brengen.