Francuskie dochody z najmu (formulaire 2044): jak rozliczyć
Zaktualizowano 1 lipca 2026 · 8 min czytania
Czynsz z najmu nieumeblowanego jest opodatkowany we Francji jako dochód gruntowy. Istnieją dwa reżimy: micro-foncier i reżim rzeczywisty (formulaire 2044). Wybór wprost wpływa na podatek.
Micro-foncier czy reżim rzeczywisty?
Micro-foncier stosuje się automatycznie, jeśli roczny dochód brutto z najmu jest niższy niż €15,000: ryczałtowe odliczenie 30%, bez wyszczególniania kosztów.
Reżim rzeczywisty pozwala odliczyć faktyczne koszty (prace, odsetki od kredytu, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości…). Jest często korzystniejszy, gdy koszty przekraczają 30% czynszu.
Koszty odliczane
W reżimie rzeczywistym można odliczyć:
- koszty napraw, utrzymania i ulepszeń;
- odsetki od kredytu i związane z nim opłaty;
- składki ubezpieczeniowe i podatek od nieruchomości;
- koszty zarządzania i honoraria zawodowe.
Deficyt gruntowy
Gdy koszty przekraczają czynsz, powstaje deficyt gruntowy, który można w granicach odliczyć od dochodu ogólnego — silna dźwignia podatkowa przy prowadzeniu prac. Rzetelna księgowość najmu znacznie ułatwia rozliczenie.
Najczęstsze pytania
- Który reżim wybrać?
- Micro-foncier jest prosty, ale odliczenie 30% jest ryczałtowe. Reżim rzeczywisty jest korzystniejszy, gdy faktyczne koszty przekraczają to odliczenie.
- Czy oprogramowanie pomaga przy formulaire 2044?
- Tak: centralizując czynsze i koszty w ciągu roku, narzędzie do zarządzania wylicza sumy potrzebne do formularza.